山雨欲来风满楼。

 

01

 

楼市调控长沙化，正在成为趋势。

 

2021年刚开年，北京、上海就祭出了疾风骤雨式的楼市调控，两地不约而同对消费贷、经营贷动手，严打资金违规流入楼市。

 

这标志着，房地产去金融化拉开了帷幕。

 

近日，上海银保监局印发通知：

 

各银行全面自查去年6月以来的消费贷、房贷等，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

 

这不是上海首次出手。

 

就在短短半个月内，上海连出四波调控。

 

先是封堵假离婚、提高增值税免征年限，接着将法拍房纳入限购范围，随后又暂停了购房税费贷，这一次又将严查消费贷、经营贷作为工作重点。

 

这一次，上海更表示：只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

虽然这不是新规定，但如果真正落地，那么房地产高周转将会大打折扣，房价上涨将会失去了信贷的一臂。

 

无独有偶，同一时间，北京银保监局表示：

 

各银行要对2020年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

 

此前，北京也曾表态，市区两级住建部门将坚持“逢涨必查，逢炒必办”的原则，对发现炒作的经纪机构和经纪人将被联合处罚。

02

 

要知道，京沪并非房价上涨最猛的。

 

此前，京沪房价横盘了三年之久，如今只是刚刚复苏，翘尾行情初现，涨幅远低于深圳、东莞等城市，却被纳入重点打压之列。

更值得一提的是，北京楼市调控远远严过深圳和广州，但楼市调控从未因此而松绑。

 

北京房价即便复苏，相比2017年最高点，仍旧是下跌的。

京沪同时加码，俨然都有了第二个长沙的意味。

 

长沙曾因楼市调控全国最严而备受关注，甚至获得了“让炒房客有去无回”的称号。长沙依靠最严调控和大规模土地供应，迅速按住了房价。（参阅《全国学长沙！中央部委定调，释放了什么信号？》）

 

这一次，京沪则吹响了房地产“去金融化”的号角，按住信贷就能按住房价，两地有望开创新的调控模式。

 

那么，京沪能否做出新表率？

 

03

 

京沪为何均将靶心对准了消费贷、经营贷，释放了什么信号？

 

众所周知，过去一年，全国楼市严重分化，天津青岛济南郑州等北方城市陷入横盘调整，北上广深莞房价逆势上涨，这背后最大的助推因素正是消费贷和经营贷。（参阅《2020年房价涨跌榜》）

中国证券报的调查报道对此有定论：

 

“在北上深多地，利用“抵押经营贷”购房已形成一条成熟的灰色产业链。”

 

北京银保监局对此更是明确表态：

 

部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金; 部分非法中介参与其中牟利，为违规行为推波助澜……

 

所谓抵押经营贷，指的是以企业名义将房产抵押获取经营贷款，借此补足购房款或用于再炒房。

 

经营贷利率通常不到4%，最高可达20年，而房贷利率普遍高于5%。

 

利率倒挂之下，经营贷成了炒房投机推波助澜的罪魁祸首之一。

 

顾名思义，经营贷是为了企业经营需要而来的，如果经营贷大规模流入楼市，绕开既有的信贷限制，自然能让房价短期大幅上行。

 

04

 

事实上，无论是消费贷还是经营贷，都是严禁进入楼市的。

 

凯风君已经多次说过，信贷是楼市的七寸。只要能按住信贷，就能按住房价。

 

这背后的道理显而易见，信贷是楼市加杠杆的资金支持，是将楼市炒作放大的利器。

 

如果信贷被按死，那么楼市只靠刚需的自有资金，是永远炒作不起来的。

 

有人说，炒房者不在乎信贷，可以全款买房。要知道，能全款炒房的人并不多，在限购限售约束下，全款炒房的空间也不大。

 

相反，一旦消费贷、经营贷都能违规流入楼市，房地产就将成为庞大资金的蓄水池，这些池水一股脑进了北上深等头部城市，房价哪有不涨的道理？

 

所以，凡是力在提高二套首付比例、房贷利率的地方，房价上涨自然阻力重重。

 

真正严打信贷资金违规流入楼市的城市，房价自然也没有按不住的道理。

 

问题在于，对于资金违规流入楼市的整治并不少，但地方往往都是雷声大、雨点小，有城市甚至最终表示“没有发现资金违规进入楼市”。

 

当然，也有地方已付诸行动。

 

据媒体报道，2021年以来，在不到一个月的时间内，已有厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农商行等多家银行因存在资金违规进入楼市问题而收到罚单。

 

在大数据时代，金融监管无处不在，严查经营贷违规进入楼市并不存在困难，难的是能否打破利益阻碍，真正将防范金融泡沫放在首位。