截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间），户均套数达到约1.13套（间），居住面积总量增加至6.12亿平方米，人均住房面积达到27平方米，住房供需相对平衡。

 

也就是说，深圳可以住人的房子一共有6.12亿平方米，人均居住面积是27平方米，那么可以倒推出来，深圳的实际居住人口是2267万人。而在统计公报里，深圳承认的常住人口是1344万人（截止2019年末）。

 

至于这6.12亿平方米的“住房”，其中大部分是城中村、违法建筑，大约有600万套左右。此外，还有170到180万套（间）的工业区宿舍，以及数量不少的军产房、房改房、村委统建楼等。

 

按照官方统计部门历年公布的“商品住宅新开工面积”，深圳2000年到2019年新开工的商品住宅，只有1.22亿平方米，占全部住房（6.12亿平方米）的20%。

 

由此可见，深圳楼市是典型的“双轨制”，其中非商品住宅占比非常高。

 

深圳的商品房价格虽然远超京沪，但70%的住房是“非商品住宅”，它们没有“红本”，很难转手，实际交易价格也明显偏低。比如同样地段、同样档次的军产房，价值只相当于商品房的5折到6折；至于小产权房，则要打3到4折。

 

因此，深圳楼市是非常特殊的市场，所谓学新加坡或者学香港，都是伪命题，因为深圳已经走出了一条自己的路。

 

对于闯深圳人来说，买一套合法的、有红本的住宅，意味着入股了深圳，可以分享城市发展的红利，可以安心地长期在深圳奋斗、生活。从这个角度看，深圳住宅供应量偏小了，未来需要大幅增加供应量，才能适应城市发展的需求。否则，是留不住人才的，也很难留住企业。