提到房价，给人的第一印象是房价非常高，第二印象房价不断在上涨。在2000年时，我们国家的平均房价是2000元/平方米，在2020年时我们国家的平均房价突破了万元大关，这意味着在这20年里我们国家平均房价上涨了4倍。当然，这还只是平均房价，如果具体到城市，很多城市的房价在这20年里涨了十倍、十几倍甚至几十倍。现如今不光是一二线城市房价动辄几万、十几万一平方米，就是已经经济不发达的中小型城市房价都在七八千元左右，个别楼盘售价破万元大关也是常有的事情。

目前为止，不管是一二线城市还是三四线城市，房价都已经非常高，严重偏离了当地居民收入水平。很多人说楼市目前存在很多的泡沫，但是在笔者看来，楼市是存在一定的泡沫，但是房价的上涨，更多的是真金白银地不断流入楼市。正是有大量资金不断流入楼市，才造成了房价不断上涨的情况。所以说，持续不断流入的资金才是支撑房价不断上涨的根本原因。就如那些经济不发达的三四线城市的楼市一样，这里的房价没有经济和人口的支撑，但是就算有着棚户改货币化安置的大量资金流入当地楼市，才导致这些城市的房价不断上涨。

就如人生存需要粮食和水一样，房企的发展和生存也需要资金的支持，可以说资金就是房企生存发展的“粮食和水”。但是从2021年开始，楼市来说“断水断粮”了，一些房地产专家表示，留给房企的时间真的已经不多了。

根据央行《房地产贷款集中度管理要求》：

房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限32.5%，并根据不同类型银行，分别设置上限标准，自2021年1月1日起实施。

 

中央银行和银监会在2020年的最后一天联合发布的政策，再次收紧了对房地产业的金融调控。这个政策不仅限制了银行机构的贷款资金流入房地产企业手中，同时也限制了个人的房贷业务。可以看出，不管是哪种限制，其实都只有一种结果，那就是流入房地产行业资金受到了限制，这对于目前的房企来说可真的不是什么好的消息。

从2019年央行开始严查违规资金流入楼市之后，房企们的资金链就开始紧张起来，2019年楼市“小阳春”也因此被浇灭，不少房价也从那个时候开始出现下跌了。更严重的是由于资金链紧张问题导致经营出现异常的房企也随之增加，其中不乏福晟地产和泰禾集团这两个TOP50房企。而到了2020年，由于特殊原因房企又遭遇到了销售困难，资金链紧张问题愈发严重。而更是雪上加霜的是，在2020年9月份央行和住建部又联合出台了“三条红线”新规，通过限制房企负债率来限制到期的融资，这直接导致了2020年9月份房企们的降价促销潮。在2020年12月底，住建部又针对“三条红线”新规表示，在未来考虑扩大“三条红线”试点范围，这意味着在2021年或者未来几年，会有更多的房企受到“三条红线”监管。

可以说，“三条红线”新规本身也是一个“断水断粮”的政策，因为从2020年9月份这个政策出台之后，房企们就开始了降低负债率的计划，在2021年更是房企们降低负债率的第一个年头，为了降低负债率，房企们只能够通过减少融资，加大促销力度回笼资金，在环境资金链紧张的同时还能够降低负债率。房企们之所以这么努力降低负债率，是因为在央行给出的3年缓冲期过后，如果房企还不符合“三条红线”的规定，那么以后房企的融资就会受到影响。比如3年缓冲期过后，一个房企不符合1条红线，那么房企每年的有息负债增速就不能超过10%，2条不符合每年有息负债增速就不能超过5%，3条都不符合每年有息负债增速就不能增加。最后就算是房企完全符合“三条红线”规定，每年有息负债增速也不能超过15%。

可以看出，相对于《房地产贷款集中度管理要求》，“三条红线”新规对房企们以后融资的影响力更大，甚至是直接控制着房地产行业发展和扩张的速度，因为就算所有房企都符合“三条红线”规定，房地产行业的有息负债增速也不能超过15%，这意味着以后房地产行业发展和扩张速度都会保持在15%以内。而《房地产贷款集中度管理要求》则是在短期内给了房企们回款和融资的压力，因此在短期内，特别是在2021 年，房企们销售回款会变得更加困难，但是房企们又必须要取得不错的销售业绩。因此，在2021年，房企们大概率会加大促销力度来吸引更多的购房者入场。

那么在这种楼市环境下，2021年刚需该购房吗？对于这个问题，其实很好回答。因为刚需本身就是急需用房的一类人群，所以如果在经济条件允许的情况下，在房企加大促销力度的2021年，是非常适合刚需买房的。而对于目前经济条件不允许买房的刚需，也没有必要强行超出自己经济能力范围买房，一旦自己收入降低或者有所波动时，就有可能面临还不起房贷的情况。所以对于目前经济能力有限的刚需，没必要非要在2021年买房，目前房价走势稳定，不会出现过去那样房价大涨的情况。这些刚需可以好好工作，等经济条件允许时再购买房子。