楼市，越来越“魔幻”了。

一边是销量创历史记录。

《证券日报》称，2020年中国新房市场销售达17亿平方米、销售金额有望超过17万亿元，10年前，这一金额为5.2万亿元。双双创下历史新高。

我国的房地产市场，正以年均增长超过1万亿元的速度快跑。

既然销售额、销售面积飙升，卖地收入当然也不会差。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2020年12月7日，超过30个城市卖地收入超过500亿元，其中上海、杭州、广州三城均超过2000亿元，南京等11个城市均超过1000亿元，多城卖地收入均刷新历史纪录。

另一边，开发商的日子越来越难过。

《中国经营报》2月5日有一篇报道，2020年国内中小房地产企业倒闭数量超过500家，其中部分企业存在商品房预售难交付的情况，银行被迫向房企或个人追讨购房按揭贷款。

要统计有多少家房企的方法，其实很简单。

在人民法院公告网上，以“地产+破产文书”为关键字可检索出525条破产文书，与2019年超500家的数量相当。若以企业为单位，剔除部分非房地产企业或债权人会议等，发布破产相关文书的房企大约270家。

与此同时，中型房企的生存危机也在加剧。

Wind数据显示，2020年债券违约总金额高达281.7亿元，同比暴涨533%，且违约主体大多是中型房企。

房企破产的原因有很多，金融借款合同纠纷、追偿权纠纷、建设工程施工合同纠纷、无力偿债等等。

2019年，全国房企破产家数也差不多在500家左右，从数量上看，2020年依然维持在高位。

但一个不容忽略的现象是：大型房企的生存环境也开始恶化了。

泰禾是一个典型，去年年中开始，2020全年累计8只债券违约，违约金额高达165亿元。

三盛宏业在2019首次进入百强榜之后就被爆出资金问题，董事长陈建铭一度因为无法兑现承诺而声泪俱下。

就连称雄房地产市场的某龙头房企，2020下半年，一度也因为借壳重组和战投问题沸沸扬扬。

混迹在资本市场的房企，也是“冰火两重天”。

据央视新闻报道，有机构对上市的70多家A股、H股的房地产企业做了统计，它们2020年的销售额大约是11万亿元左右，比2019年同比增长10%以上。

然而，销量的高增，并不意味着房企受到市场的青睐。

2020年全年，房地产主题基金平均收益率仅为9.21%，远远低于新能源（94.31%）和消费（68.38%）主题基金板块，仅相当于沪深300指数涨幅（27.21%）的约三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。

销售面积、销售额节节新高，房企却市值下跌、破产清算，日子越来越惨，原因出在哪？

说到底，就是一个字：钱。

央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产贷款增速持续下降，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落。

来自金融体系的钱少了，开发商的业绩肯定会受到影响。

展望2021年，这样的趋势将会加剧。

表面上看，17万亿年销售额的房地产市场很强大，实际上，2021年却要面临5条“高压线”。

一方面，是房企资产负债率、净负债率、现金短债比这3条“硬规定”。

去年8月份的时候，住建部和央行就召开过一次重点房地产企业座谈会，研究形成重点房企资金监测和融资管理规则。

这三个财务指标分别是：1，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。2，净负债率大于100%。3，现金短债比小于1倍。

新规从2021年开始全面实施，除了重点房企外，所有开发商都要执行这3条规定。

2023年之前，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱，这对依赖高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。

另一方面，是银行的房地产贷款余额占比、个人房贷余额占比这2条“高压线”。

从今年开始，央行正式实施房地产贷款集中度管理制度。

具体来说，把所有银行分为5档，设定两个上限，分别是“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。

这里两个贷款指标，都不能超过规定的上限。

比如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

自从“限贷令”发布后，效果立竿见影。

银行的房贷额度迅速压降，广州、上海、北京、深圳等地房贷利率开始调涨，严查购房者收入流水，严控房贷流向，严查经营贷、消费贷流入楼市。

限制房地产贷款占比和个人房贷占比，这是从资金的“供给端”调控。

房企融资全面执行“三条红线”，开发商的有息负债将会大幅压降，这是针对楼市“需求端”的调控。

供需两端的“挤压”之下，那些盲目扩张、高杠杆负债、高周转盖房、肆意拿地的房企，就像一头磕磕绊绊、已入暮年的大象一样，随时会轰然倒下。