2021年开始，持有房子“入不敷出”，可能会成为常态。
一般来说，房子买到手再持有，有两个收益预期。
1，买房是为了升值套现，比如2015-2017这一波涨势，全国房价呈现普涨状态，只要没有限购、限售，买家和卖家都不缺，流动性强的市场中，很多投机客在1-2年内就转手卖掉。
2，房子出租，以租养贷，尤其是一二线城市的核心地段，“上车”时间早的人，月供压力已经被高涨的房价所稀释，源源不断的现金流，还可以覆盖房产的折旧费用。
但今年开始，这两条路已经很难走得通了。
一方面，全国房价涨幅开始缩窄。
《2020年全国房地产市场研究报告》显示，其监测的60城新建商品住宅成交均价。涨幅降至新低。
数据显示，2020年1-11月新房成交均价为16304元/㎡，较2019年同期上涨6.55%，涨幅收窄5.04个百分点。
涨幅创新低，只能说明一点：房价确实没怎么跌，但房价涨幅越来越微弱了。
更重要的是，不光三四线房价在降，35个重点城市中，有11个城市低于去年同期，包括了8个省会城市，天津和重庆两个直辖市，以及计划单列市青岛。
其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省河南的省会，房价同比下跌了4.3%，跌幅在35个城市中位居第二，在省会城市中位居第一。
另一方面，28城房租下跌，出租房子还要“征税”，持有房产成本越来越高。
2月10日，易居与华东师范大学共同发布的《2021年1月中国城市住房租赁价格指数报告》显示，中国城市租赁价格指数为1037.9点，较上月下降2.0点，环比下跌0.19%，同比跌幅0.58%。
报告显示，共有29个重点城市租赁价格指数环比方面呈现不同程度下跌（呼和浩特、银川、哈尔滨、石家庄、贵阳、西安、南昌、北京、太原、长春、沈阳、宁波、南京、南宁、福州、昆明、合肥、厦门、重庆、海口、深圳、长沙、上海、杭州、郑州、兰州、天津、济南、青岛），下跌城市数量比上月增加4个城市。
划重点：这是继去年12月份后，该指数继续下跌。
众所周知，租房者，才是真正意义上的刚需，他们在城市里辛苦打拼，源源不断的流入大城市，他们既是大学生，也可能是农民工，努力奋斗是为了能有安身之所，他们才是楼市里的“根基”，
房租持续走低，意味着租房需求下降，而租金收入降低，这对持有房产的“房东”来说，并不是个好消息。
更重要的是，以后出租房子也开始“征税”了。
拿云南来说，根据新规，从一月份开始，个人将云南省范围内自有房屋或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其它经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。
个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。
按照计算公式，应纳税额＝应纳税所得额×税率。
假设A出租住房，月租金1500元，按5%核定应纳税所得额，也就是75块钱，75块钱再乘以10%，一个月只需要交7.5元的税。
假设B出租商住公寓，月租金1500元，同样也按5%核定应纳税所得额，也是75块钱，但因为是“非住房”，75块钱再乘以20%，一个月就应该交15块钱的税。
表面上看，10块钱左右的税算不了什么，但是，向房东收税的动作，却颇具信号意义，接下来就看地方上如何执行。
比如，早在2019年，河北就发布了租房收税的公告，如果房子去社区或住建局备案了，没问题，税额的核定可以减免装修费、税费、杂费。
如果房东图省事，不把房子备案，那就不好意思了，直接按租金的5%-10%核定应纳所得税额，在这个基础上乘以税率，就是实际要交的税费。
收“租房税”，背后还有一个重要的原因：2021年开始，全国层面都要开始执行租房新规。
去年9月份，住建部发了一个通知，住房租赁条例公开征求意见，今年就要落地实施。
其中提到：出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。
显然，租房备案是个大趋势，在此基础上，再核定应该收的“房东税”。
以上这些成本算下来，持有房产“亏钱”，已经成为我们必须正视的事实。
要知道，持有房产想赚钱，租金收益率必须要足够高，用租金年收入除以房地产价值，得出的结果，就是租金收益率的水平。
比如一套100万元的住宅，每月出租1500元，那么一年的收入为1500*12=18000元，因此，这套房子的租金收益率就是18000除以100万，也就是1.8%。
也就是说，房价涨得越快，房屋价值就越高，分母的数字就越大，在租金涨幅较低的情况下，房价持续上涨，租金收益率会越来越低。
如果持有一套房产租金收益率只有1.8%，考虑到买房的资金成本（房贷利率），少说也在5％以上，还有房屋折旧费用，5年房龄和10年房龄肯定有区别，按年均4%的折旧率，资金+折旧加起来就是9%的成本了。
也就是说，除非每年房价涨幅在10%以上，买房才有升值的可能，加上出租房屋还要备案、征税，租金收益不断下滑，如今的房地产市场，那些表面光鲜的“房叔”、“房姐”们，日子可能没有大家想的那么好过。