在2021年春节前，各大楼市热点城市出现了加码调控的趋势。对此，个人判断这次调控是动了真格的调控。我为何会这样判断？这就要来谈谈调控政策是否会动摇到楼市赖以生存的根基。

那么，什么才是楼市赖以生存的根基呢？从今天开始，我将分多期，将这个问题说清楚。

一栋房子从建设起来，到老百姓能够住进去，再到可以进入二手房交易市场，无非就是经历了建设、销售、入驻这三个大的周期。

先从建设周期说起：要建一个楼盘，首先得有地。地从哪里来？目前在中国是由政府提供招拍挂，开发商出钱去拿地。在这个环节就会出现房子最基础的建设成本——地价。

所以，真正的楼市调控手段之一——要动地价，因为地价就是楼市赖以生存的根基之一。

然而，土地事关各地财政收入，且地方政府拥有较为绝对的定价权，指望地方政府直接降低地价、加大土地供给量其实是很难的一件事。也就是说，目前指望土地供给端降价很难。

要动真格地调控地价，就只能舍近求远，从需求端进行。也就是说，一旦买地的开发商少了，土地市场出现有价无市的局面，地方政府才会有动力降地价促进土地销售。

在“三道红线”政策出台之前，开发商对拿地有着非常浓厚的兴趣，他们以高负债、高周转，不惜血本的方式拿地，最终也间接导致了地价只升不降。而在三道红线政策出台后，那些高负债的开发商将退出拿地竞争，买地的人少了，地价才会出现下降的可能。

所以，三道红线政策的出台，看似在限制一些高负债的民营开发商拿地，但其实是在间接影响土地价格，这样的做法在本人看来就是动真格的楼市调控，但这只是间接的动真格调控。

这种做法其实也会带来一个不利的局面，因为那些敢于高负债、高周转拿地的民营开发商，相对于国资背景的开发商来说，有着更高的管理效率和市场敏锐度，短期内，它们退出拿地市场将有助于土地价格的下降。但长期来看，这种调控也许并不有利于房地产市场的发展。

这一期讲的是间接动真格的调控，那么，下一期就说说直接动真格的调控。

三道红线解析：

所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。

“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

按照这三个标准，由图可以看出，融创、恒大、绿地、华夏 融信、中梁、绿城、美的、金茂、阳光城、金科、荣盛、奥园、雅居乐、蓝光、正荣、旭辉、世茂、碧桂园、万科、新城、建业等房企处在了比较危险的边缘。

通俗地说，三道红线就是要求开发商们“有借快还，再借不难”。