一、后疫情时代的货币通胀效应显现：77城房价破万！

 

2021年的春节假期已经正式结束，各行各业也开始了正常的复工复产，关于所有人都关注的房价问题，近日第一财经记者梳理了中国房价行情平台上各城市的1月二手住宅平均单价数据发现，当前，在全国300多个城市（含直辖市、省会城市、计划单列市和普通地级市）中，共有77个城市的平均单价超过了1万元/平方米，其中东南沿海的江苏、浙江、福建、广东最为集中，四省单价过万的城市之和占比过半。

具体的统计数据如下：

在77个城市中：

东部沿海总共有55个城市，占比达到了71.4%；

中西部有18个，占比为23.4%；

东北有4个，即东北的四大副省级城市。

从省份分布来看：

东南沿海最多，江浙闽粤四个发达省份之和达到40个，占比过半。

其中江苏数量最多，全省13个地级市中，有12个地市过万，唯一一个未过万的城市镇江，也离万元大关十分接近。江苏房价位居前三的分别是南京、苏州和无锡（都是万亿俱乐部成员），这也是江苏三个GDP位居全国前20的城市。其中南京达到每平方米33556元，位居全国第八。

浙江11个地市全部突破万元大关。最高的是杭州达到33808元，位居全国第7，最低的湖州位居全国第52。

 

这个数据可能会让很多人产生反差感很强的感受：

2020年到现在，全国各地调控态度强硬，叠加疫情对经济冲击和持续影响有目共睹，为什么房价还是如此坚挺地增长？

这也和真实的楼市感受相符合，事实上，从2020年下半年开始，不仅仅是一线城市房价坚挺上涨，东南沿海的很多小城市，房价事实上也是一个持续上涨的态势。

这个数据之所以有参考性，主要是口径值得信赖，是二手房行情。如果纯粹看一手房的报价行情，恐怕就是完全不一样的结论了。

这就是信息时代的数据效应，而这份“77城房价破万”结合笔者对市场的研究和多方数据的比对分析，是相对真实的。（当然，“房住不炒”的大环境下，直接说涨肯定是不合时宜的，这里只是陈述一个事实，事实上就是涨了）

那么，2021年1月的这份房价行情，释放了哪些中国楼市和房价的信号和内容呢？

1、南北分化持续，以制造业和互联网为主的南方地区，在经济恢复层面的程度和效率，事实上快于北方。

2、东南沿海的城市经济实力可见一斑，房价是地方经济的缩影效应得到了验证。

3、通过房价对比，除开8个房价过3万元的特殊城市（均是一线和新一线或有特殊原因的城市），东南沿海的地级市占据比例非常可观，中国房价和楼市的分化已经事实上下沉到地级城市，也就是三四线以下的层面。

4、长三角，珠三角的经济效应非常明显。

5、江浙的县城有可能比内地，西部，北部的地级市还要发达，即使城市等级，建筑规划跟不上，经济硬实力是必然超越的。

6、福建省的房价表现非常突出，只有一个南平（事实上也是福建最穷的地级市）除外，全部过万，福建省的经济表现非常抢眼。

7、广东地区的房价现象出现了极端分化，21个地级市中，9个过万，7个在珠三角（也可以说大湾区）。

8、北方城市依然没有悬念，不用看都知道，北京以外，不是省会就是特区（大连），要么就是能够处于北京经济圈辐射范围内，购买力和需求外溢的影响地区城市：石家庄，廊坊，唐山，秦皇岛，沧州，邯郸。

9、其中有部分房价过万的城市，分属所在省份经济，人口次强地位，或者有标杆旅游资源。但是占比很小。

二、新年房价行情背后的几点关于经济和货币环境的思考

 

先问大家一个问题，2020年到现在，中国不同城市房价上涨的逻辑是什么？

如果还停留在单纯的“货币超发，通货膨胀”层面，那就大错特错了。

事实上，因为疫情导致的货币超发，主要都集中在以北上广深为首的一线和部分具有极强经济内生力的新一线和省会，以深圳为代表，最为明显。

这是财富分配从上到下的必然规则。大概不到10个城市，会受到货币环境的拉动出现房价泡沫。

那么剩下的60多个城市的房价上涨，就很值得思考研究了。

这里面挑几个比较有代表性的城市进行一下分析：

1、福建泉州，莆田，漳州：

这三个城市的房价，事实上相对于这三个城市的经济基本面来说，是被长期低估和错位的。

厦门不用说，特殊的城市地位，汇聚了整个福建的富裕群体，完全就是高端定制；

福州是省会，房价过万合情合理。

但是福建省整体的房价，其实真实的反映了福建城市的经济情况，那就是地方经济发达。

不吹不黑，一个泉州，城市规划建设虽然可能档次不够，但是论经济，不了解的人可能根本不敢相信，泉州已经22年整个福建省内GDP排第一了，而且2020已经跻身万亿俱乐部。

莆田是全国红木家具集散基地，漳州海港经济，疫情并没有对这些城市造成实质性影响。

原本就是经济强市，房价表现合情合理。

2、长三角和珠三角的地级市：

这些城市有一个非常明显的特征，就是出现了一种区域抱团增长的趋势，非常明显。

这一轮房价上涨，不是什么炒作，也不是什么货币超发，是实实在在地通过疫情后复工复产的生产收益带来的经济增量。

2020年下半年全球疫情爆发，海外订单爆单，就集中在这些城市。

3、为什么内地，西部，北方的城市占比如此小？

同样在中国660个城市中，这77个城市其实占比不到15%，但是为什么其他地区和城市，除了高首位度的省会以外，很少有房价过万的情况？

这可能和很多在这些城市的感官有冲突，明明看到的房价都不止一万了，甚至和这些上榜城市都有得一比，为什么事实上没有房价过万？

其实这反映了内地，西部，北方地级市的真实现状，那就是经济基本面对土地财政的依赖。

以四川为例，除了成都就没有其他省内城市房价破万，河南也是一样，郑州和洛阳在省内都是经济出名人口汇聚的地方。

和东南沿海成片对比，内地，西部，北方城市的不均衡和高首位效应非常突出。

同样也说明很多内地的地级市新房泡沫的存在：可能市面新房价格轻松过万，但是二手房滞销，房价腰斩普遍。

4、调控产生的资本溢出和转移现象不再明显，楼市板块轮动效应消失，缺乏真实经济增量和实力的城市，价格上涨缺乏动力。

5、排名前十的城市，只有一个北京，北方地区过万城市18个，南方城市59个。

不吹不黑，南北经济分化的趋势非常明显。

6、通过房价表现，依然可以确定，房地产对于中国经济的重要地位和货币承载的吸引力地位，没有动摇和改变。

三、房价上涨背后的财富转移真相

 

这一轮事实上的房价上涨，体现的其实还是两个内核因素：

1、是经济环境中货币信用信仰在动摇，即使经济增长的趋势和环境还没有完全稳固，依然大规模的民间需求通过坚定的进入楼市的行为，沉淀货币，甚至是兑换成债务形式进行货币资产化。

说明当下对通胀环境必然带来的影响，已经成为了一种共识。

2、具有核心资产的房产，有真实需求和经济增量的房产趋之若鹜，大量只有消费属性的房产价格泡沫难以为继。

房子是商品，只有流动的商品才会有价值增长，流动效率越高，需求越旺盛，流动成本就会加到房价上面，体现在房价就是一线大涨，新一线和省会稳涨，三四线及以下的小城市如果没有经济增量，别说涨了，能横盘就很不容易了。

 

这是市场经济最真实的价值规律表现，就算有政策调控，这样的趋势也是必然会出现的。

这就是人性，资本的本性出演和表现。

规则大于手段，调控环境不能从根本上改变经济规律，只是阶段性对实现规律的过程进行管控和效率调整。

市场经济私有制的核心模式不被颠覆，在通胀环境下，货币过剩，导致的必然结果是什么？

是具有购买力的货币持续贬值，财富2-8定律和马太效应加剧。

这一点在2021年1月份的房价统计中就能看出端倪：有钱人，资本都是用脚投票，往优质的一二线聚集，进而推高这些城市的房价，而受限于调控管制，资金也优先往价值集中的地区流动，一个城市的房价上涨，本质就是这个城市的杠杆作用。

而三四线城市的房价开始出现价值回归。

对应到消费市场也是一样：奢侈品，高档消费品价格猛涨，供不应求，低端基础商品供过于求，生产企业恶性竞争，最后导致负利润的生死相搏。

所以这一轮房价的行情，发起点都是从学区房，核心地段的房产，还有具有确定性的城市开始的。

77个城市的房价过万，对应的其实也是一个时代的财富转移方向和价值取向。

用脚投票的资本，在价值判断和收益认知上，比任何人都有说服力和敏感度。

要知道，东南沿海很多小城市的房价，都是地方具有一定经济沉淀的中产阶层，小企业家，还有高收入群体共同决定的。

值得关注的是，在调控高压，金融收紧的环境下，其实是对一些城市的房价进行压力测试。

比如深圳，比如上海。

没有调控存在的城市，有没有房价过万的？

这是个好问题，留给各位朋友自行对照验证。

四、关于后市中国楼市走向的趋势预判

 

对于2021年的楼市和房价，会有一个什么样的趋势？

这个趋势也是分化的趋势，个人判断应该是以下几个可能：

1、开发商要持续发展，一线做品牌，二三线做利润，小城市做规模。

一线城市的房价大概率在存量环境中还有上升的空间，但是政策高压，要涨也不能快；

当然，北京上海核心学区房该涨还是要涨，这些房子就不是普通消费品，动辄大几千万的购买力，政策调控效果基本可以规避，还是那句话，调控不能解决规则问题。

要么学区户籍改革落地，要么私有制市场经济模式颠覆，不然，优质资产的核心价值不会动摇。

但是，深圳除外，关于深圳，这个我会在其他文章里面进行分析，深圳房价就不能放到中国房价体系里面来看。

二线，新一线这样的城市就比较有意思，要么就是大涨，要么就是横盘，基本上没有第三种可能，这个要看城市。

至于小城市，大概率会跌，这里说的跌，不是什么横盘阴跌，而是那种实实在在的下跌，因为开发商要降负债，要回资金，

2、调控常态化，金融收紧化

这就涉及到资金流向的问题，如果货币不进入股市，那么必然会影响物价，调控的压力就在这个关键点上面，以往都是通过房地产固化沉淀超发货币，通过涨价消化通胀，是定向通胀，但是显然现在不是这么做了，如果一个城市的房价横盘，要么就是经济停滞，要么就要警惕民生通胀。

3、中国的房价会越来越像股票：

大家看房价过万的城市，其实有很多共同点，要么经济在后疫情时代有真实增量，要么人口长期吸引聚集效应强，要么收入高。

最值得注意的，有三个城市趋势，一个是杭州，一个是郑州，一个是泉州

杭州有阿里巴巴，郑州有富士康，泉州有石狮晋江南安安溪下属特色经济和品牌制造业。

简单说，这些城市的房价看产业情况就行了。

说明什么问题？

2021年可能整体房价平均还是一个稳定上涨的趋势，但是没有普涨，而是结构性上涨，和股市的逻辑一样，城市产业业绩决定房价潜力。

五、写在最后：给买房群体的几个良心建议

 

最后写几点心得体会和建议：

1、2021年，短线炒房和高杠杆投机在楼市的可行性会受到挑战，甚至对于有一定周期计划的投资群体来说，环境都不会是很好。

一个是进入难度和门槛高，一个是持有成本和流通性风险大。

特别是年前的调控态度，已经到了误伤刚需也要遏制投机的地步，说明核心房产即使有资产价值，也不建议顶风作案。

 

2、对于刚需群体来说，分两种情况：

第一种是在有调控限制的城市，如果条件允许，尽早购买，不要犹豫，新房买不到很正常，二手房也要尽快购买，对于这个群体来说，最大的风险不是房价，而是资格问题。

第二种是在没有调控限制的城市，大胆一点，等等吧！

都2021年了，还被价格牵着鼻子走，未免太不成熟。

说不定中国房价有史以来第一次房价降价，就会出现你所在城市。即使没有明显降价，也不用担心房价会上涨，因为没有经济增量的城市，没有调控，现在的房价都是价值趋势很明显的局面，在这种情况下，如果房价还要上涨，特别是没有理由的上涨，那就是典型的竭泽而渔了。

不管是房价下跌，还是横盘不动，能省则省，这是必然趋势。

如果出现反常的暴涨，那就更不值得买了，只能说明这样的城市经济基本面问题很严重了。

2021年想要有经济增量，绝对不是张嘴就来的事情，要涨，也是大城市涨，小城市如果百业萧条房价还涨，那就不值得购买了。

 

3、关于房价趋势，马上十四五阶段的第一次重量级会议就要召开，目前所有市面上所有的趋势判断，都没有这次会议定调重要。

这次会议将对中国房地产在不同城市和当下时代的价值进行定性，非常关键。

值得所有对房产价值关心的群体持续跟进关注。

 

4、不管时代环境和趋势如何，房子是个人和家庭重要的消费和货币配置行为，切记量力而行。

掌控自己人生财富的能力，决定了人生的稳定和幸福程度。

 

最后还是笔者态度：

坚定看好中国经济环境和未来，三个经济规则下：

一个市场经济私有制核心，一个房子的核心价值体系（学区，地段，城市价值），一个货币长远持续贬值。

在中国，有价值的房子，不仅是当下，在未来很长一段时间里面，都依然是老百姓和普通群体，能摸得着，看得见，对抗通胀，构筑个人和家庭基础资产的重要选择。

 

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！