从2017年开始，住宅遭遇“三限政策”打压，导致高端公寓开始风靡楼市，价格越来越高，如今，已经成为楼市一个特殊现象。

 

长期以来，公寓作为一种“特殊商品房”，始终被低估，近年来公寓市场好转，价格涨幅异常彪悍，限购政策越高压，豪宅公寓市场发展越迅猛。

 

因为“限购政策”，很多高收入阶层被西安楼市拒之门外；因为“限贷政策”，楼市投资性需求被长期抑制；因为“限价政策”，豪宅产品户型、装标、服务都有所缩水。但公寓产品却不限购不限价，成为豪宅市场一个新的突破方向！

 

接下来，市场或将出现两种情况，其一，住宅类豪宅，因为限购政策影响，导致被迫降标，关闭售楼部重新装修样板间；其二，商办类豪宅，因为不限购不限价，规划、装标、服务不断刷新市场，成为西安豪宅市场代表。

 

目前，西安豪宅类公寓，报价区间约2-5.9万/㎡，面积段在50-700㎡，项目主要集中在高新、浐灞（浐灞三角洲）、曲江（曲江雁翔路），打破西安豪宅价格天花板，成为楼市风向标之一。

 

谁能料到曾经楼市的“非主流”产品，竟然在限购政策高压之下，变成了财富阶层争相竞逐的豪宅！

从朗臣公寓开始，西安有了第一批高端服务式公寓，2017年在售均价2.5万/㎡，采用万豪国际酒店标准，占据高新核心地段，使得朗臣公寓至今都是西安租金TOP1，一室户型租金高达约7000元/月。

 

在朗臣公寓之后，西安的豪宅公寓跃跃欲试，西安“首善之区”高新，也成为豪宅公寓的聚集区，虽然，豪宅公寓价格动辄3万+，如兰博基尼公寓、第址、赛里斯壹号、万达天鼎、九树、美墅、芳华、元泰书香锦程、万瑞府、荣民捌号等项目，占据高新区核心地段，还有其他高附加值。

 

除此之外，浐灞三角洲因为占据“东轴线”核芯，依托“会展名城”概念下的国际会议会展资源，政府千亿投资，诞生一批高端河景豪宅公寓，典型如源创中心、钛茂1号、世园悦府、天朗东方印等项目诞生，报价达到2万+以上，浐灞成为继高新之后的第二个豪宅公寓聚集地。

 

此外，曲江二期近年来也出现了惊艳市场的豪宅公寓，如融创曲江印、万众曲江流光云谷，这对于刚需盘扎堆、豪宅稀缺的曲江二期，无疑是鹤立鸡群的存在，融创曲江印曾为市场带来强有力的冲击，如今已经渐至尾声。

 

2020年的豪宅公寓（本文定义为单价2万以上），仅供参考，不作为投资依据：

现在政策之下，高端公寓变多是大势所趋，这种趋势从一线城市逐渐转移到二线城市。为何公寓为何逐渐“豪宅化”？

 

其一，限购政策：豪宅客户投资渠道变窄，投资郊区意愿比较低靡，豪宅公寓成为一种选择。

 

其二，追求溢价：公寓出现豪宅化趋势，价格远超住宅，就是房企追求高溢价的结果。

 

其三，品质突破：对于高端买家而言，住宅产品品质有上限，政策之外的豪宅公寓，更符合其居住想象。

 

但公寓产品的价值分化也十分明显，过去，公寓产品只是住宅市场的补充，主要是走小面积、低总价的路线，全靠收租金提升竞争力；现在，豪宅公寓除了产权和税费不一样之外，其他的配套与配置妥妥就是一线豪宅。

 

此外，豪宅公寓的开发商千方百计提升附加值，例如联袂奢侈品、提供落户、提供学位、创新产品设计等等，所以，西安豪宅公寓遍地开花，不断涌现，出现了豪宅公寓价格远远高于豪宅住宅新房价格的现象。

 

当然，这种现象在北上广深早已出现，西安只是重复了一线城市的老路，并没有跳出这个怪圈，典型如2014年深圳，例如深圳中心·天元、招商-双玺、深业上城、深圳湾一号、东海国际公寓等诞生，价格也是打破市场想象，这几乎是限购政策的一个大轮回。

 

未来限购是否会解除，豪宅公寓还会走出一波独立行情吗？一切看市场情况！