新冠疫情发生至今，全国的楼市调控一共出现了三波！

 

第一波：给房企纾困，包含延期或分期缴纳土地出让金、降低土地出让金比例等，第一波调控主要局限于供给端。

 

第二波：鼓励买房，包含降低房贷利率、买房补贴以及降低首付比例等。第二波包含通过加杠杆方式刺激楼市需求。

 

第三波：第三波是在第二波基础上的纠偏。这从以下三个案例当中可以看出。

 

1、河南省政府约谈驻马店市相关负责人，重申“房住不炒”，之前驻马店宣布将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元，首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%，此外还有购房补贴。

 

目前最新的消息，据澎湃，河南省驻马店发布的17项稳楼市政策已从官网撤下，目前该市房地产政策按原政策执行。

 

2、东莞发布楼市新政，设定了房价涨跌幅，开发商拿到销售许可后，上涨不能超过5%，不设下跌下限。这和此前出现的限跌令明显不同，比如某地2019年11月的政策，销售价格不能低于备案价的10%。

3、广州市政府在官网上发布文件（48条），里面提到商服类项目不再限定销售对象，但后来文件被撤回。最新的消息是，广州市政府官网再挂“48条”全文，松绑商服类项目相关政策被删除。

 

仔细一看，这一波纠偏来得很及时。我之前就说过，1998年房地产市场化以来，楼市在相当长时间内对经济具有很强的正面意义。但随着时间的推移，这个正面意义在减弱，甚至已经是负作用。表现为房价上涨拉动了全社会的成本，包含土地成本、租金成本。此外，房价上涨提高了居民负债率，增加居民负担。

 

 

中国目前的居民负债率已经超过60%，接近国际货币基金组织划定的警戒水平。未来的楼市不是不允许上涨，而是必须与经济增长相匹配，比如如果GDP增长是6%，那么房价上涨应该要低于6%。此外，房价上涨一定要考虑到居民的负债能力，不能再通过加杠杆的方式来刺激楼市，而应该是鼓励降杠杆。

 

降低首付贷虽说短期能让居民有条件购房，但长期却背负了巨额债务，限制了居民消费能力，弊远大于利。

 

当前中国楼市的特征是地方政策想救市，频频有政策试探之意。但国家层面对于楼市的管控依然严厉。

 

在最近的会议上，央行重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

 

显然高层是看到了最近出现的不好苗头：一是有些地方通过加杠杆的方式鼓励居民买房，不利于控制宏观杠杆率。二是市场预期有变化，受疫情影响，居民推迟买房，短期内房价下跌。但货币供应的上升，一些地方的楼市利好政策，高层担心疫情过后房价会大涨，所以在这时候提前灭一下火。三是全球货币政策骤然宽松，最近，美联储宣布不常规降息，全球进一步的“降息潮”已不可避免。加上全球疫情形势出现新变化，疫情防控的主战争已经从国内转到国外。在国内有防控优势和利率优势的情况下，热钱或流入国内房地产，所以在这时候重申“房住不炒”也有提防之意。

 

​整体而言，本轮的房地产调控是严肃的、认真的、长期的，未来几年房价大涨的可能性不大。但不大涨不代表不涨，未来的楼市必定会出现两大分化：

1、在因城施策的前题下，房价下跌压力大、交易不活跃的城市可能会松绑楼市。反之，房价上涨压力大的城市，则会维持现有的紧政策。从疫情期间的政策就可以看出，有的地方收紧，有的在放松。

2、中国的房价会继续分化，具有人口增量、政策优势的一二线城市会涨，反之则是会跌或走平。