从增值税征免年限由2年提升至5年，到按优先购房政策购买新房者5年限售，上海仅仅用了40多天。

2021年3月3日，上海市住建委、上海市规划资源局、上海房管局联合发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（以下简称“《通知》”），共提出了七条新规，要求从土地市场和商品住宅等多个角度实施全面调控，旨在进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期。

《中国经营报》记者注意到，其中，最受市场关注的便是“5年限售”。《通知》明确指出，将实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。这一条内容无疑补充了此前出台的积分购房等政策，指向的正是这类最为火爆的新房楼盘。

值得一提的是，这与杭州此前出台的调控政策颇为类似。1月27日，杭州楼市新政明确，进一步加强住房限售，在杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。在限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

“今年全面解决大城市住房问题的调控战正式打响了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，此前积分购房客观上使得一些购房者可以获得优先购房权。同时，和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件，可以使得相关楼盘进一步降温。而在中指研究院上海分院研究总监方颃看来，通过限售，将提升投机者持有成本。

在商品住宅方面，《通知》要求不但要严格新建商品住房价格备案管理，还要强化商品住房交易管理。

具体而言，上海各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

同时，进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。

此外，新政还限制了企业购买商品住房。对此，严跃进认为，第一，企业购房后，其持有时间有约束，这样可以防范企业进行短线操作。第二，通过明确居民购房优先的内容，实际上也减少了企业抢房的现象。这样有助于真正保障购房居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。

而在土地市场方面，《通知》提出，要强化住宅用地管理，通过及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，加大商品住宅供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划等措施，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。其次，将深化完善房价地价联动机制，对商品住宅用地出让实行限价竞价，对非理性竞价的企业，相关部门将联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融、税收、房屋销售等监管。

（融创建发联合体不久前拍下的上海普陀“地王”，目前零星地停放着几辆私家车。 盛兰/摄）

2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。据悉，该地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，突破8万元/平方米的楼面价也一举使其成为新晋普陀“地王”。

而在去年12月，大华曾以总价30.6亿元、溢价率17.56%竞得附近地块，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。短短两个月地价几近翻番，这也很快引发监管部门的关注。

2021年2月24日下午，普陀区政府约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。约谈明确内容主要涉及三方面：一是严格按照合同约定进行开发建设，确保项目品质；二是区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项，未按期开工的，将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置；三是严格按照规定审批项目预（销）售方案备案和“一房一价”。

“土地出让实行限价竞价，这一规定和此前上海市普陀区部分地块交易有一定的关联。”严跃进认为，所以从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地王后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。

记者注意到，就在《通知》发布前一天，人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清便在国务院新闻办发布会上表示：“房地产领域的核心问题还是泡比沫较大，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机。”

“在节前密集调控后，上海市再次推出调控政策，将市场政策环境进一步收紧，体现了上海市推动房地产平稳发展的决心。”方颃说。