两会时间，各行各业都盯着政府工作报告，因为今年喝粥还是吃饭，有可能从报告里就能看出一些端倪了。

房地产就更不用说了。

如果真的能读透报告，大概能知道未来楼市会有什么变化，一年该怎么做就有了方向。

两会往往会给楼市定调

例如，2019年货币政策后面有降低利率实际水平，2020年有推动利率实际下行，买房就要着紧一点；2021年不再提降低利率了，买房当然还是要买，只不过真的不适宜再有太激进的办法。

很多时候，资产价格最底层逻辑是货币。是否买入资产，看货币来做就好。

所以，我们来聊聊2021年的两会之后，货币会有什么变化，楼市会有什么样的变化。

“稳”最重要

今年的政府工作报告中，对房地产工作的表述其实是偏温柔的。

2018年和2019年，都提到了房地产税立法。2020年特殊情况无法提，今年还不提，就真的说明国家短期内不会对房地产以刚克刚了。

今年对房地产的定调是偏温柔的

房产税真的是房地产头上的一把利剑。

重庆、上海的房产税试点对市场整体影响不大，可从房叔了解的情况来看，大部分房产持有者对房产税还是比较恐惧的，觉得房产税如果真的全面铺开，会对房价造成较大冲击。

在金融化程度越来越高的市场，羊群效应明显，只要大家都认同的事情，就一定会发生，并且效应会大幅扩大。

不提房产税，大家对利剑落下的担心可以暂时放下了，房产税短期内出台的可能性很小。

至于为什么不提房产税、偏温柔，“解决大城市住房突出问题”这句话能看出大概意思。

房产税会对楼市产生饱和打击，现在楼市只有大城市问题突出，需要的是定向解决而不是饱和打击。

过去那么多年的调控之下，全国房地产出现了明显的分化，普涨没有了，大部分城市的房价都很平稳甚至有些下滑，只有少数大城市的房价出现猛涨，未来要解决的，就是大城市房价的猛涨问题。

大城市房价猛涨还是突出问题

之所以猛涨，就是很多人在大城市炒房。

银保监会主席郭树清说得很明白，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

所以，“房住不炒”继续出现在今年的报告里。

而要抑制“房住不炒”，最好的办法就是稳地价、稳房价，最终做到稳预期。这里的稳预期，就是认为房价不会大涨，资金不会蜂拥而来；同时也认为房价不会大跌，资金不会奔涌而去。

股市、楼市甚至币圈都好，预期稳定，进出资金就会相对稳定，价格稳定并且不会失控，就不会有大量韭菜被割，对经济的冲击就小。

这才是一个健康的市场。

广州只会温柔调控

两会前，为稳房价、稳地价、稳预期，一众大城市已经开始纷纷出手，深圳、上海、东莞都出手很重，北京、杭州等出手要轻一些。

与它们相比，广州可以说是最温柔的。

实际上，广州的调控都没有大张旗鼓，都是悄悄地进行，如果不是媒体发掘，不是亲自买房，甚至都可能不知道广州有这样的调控措施，例如严查消费贷，例如叫停接力贷。

广州房价去年看起来涨得轰轰烈烈，但涨势最猛的其实是二手，广州的一手房价涨幅还是比较温和的。这种情况下，不太需要大张旗鼓的调控。

广州二手房价涨势最凶猛

另一方面，广州的温柔调控是到位的，更直指问题的核心。

房价会大幅上涨，无非就是人们买房的能力强，之所以能力强，是很多人通过消费贷或者其它方式从银行借到很多利率比较低的钱，堵住了钱眼，买房的能力没那么强了，自然炒作就没那么强了。

此外，在土地出让上，广州也有了限制地价过高的摇号等措施。

其实，很多调控政策都已存在了，如果真的需要，只要严格执行即可。

广州未来的调控，只需要补丁式的。

买房要趁早

今年买房要趁早。

无关房价涨跌，无关房子多少，主要是越迟买可能利率越高，甚至有可能因为没有房贷而无法买房。

这在年初已初见端倪。广州正在严查消费贷，停止了接力贷，放贷的时间延长，房贷利率上升，这是房贷两道红线以及广州调控的结果。

这种状况，在今年接下来楼市会成为常态。

对于计划买房人来说，早出手更好

在政府工作报告里，2019年和2020年连续两年都是降低利率实际水平、利率下行，2021年没有了相关表述。

这很正常。

查理芒格说，利率不会长时间保持低位。

去年因为疫情我国经济罕见出现下行，在已经基本恢复过来的情况下，我们今年上半年的GDP肯定很好看，企业的经营、盈利状况也会更好，这时候更需要注意的反而是通胀。

应对通胀，就是要收水，让流通的钱减少。

市面上流通的钱少了，利率自然会上升，房贷以及房贷利率都会受到影响。

当然，这只是推断，最重要的，还是看看央行是怎么说的，还有怎么做的。

央行货币政策委员会委员马骏在1月份的时候就表过态了，货币政策需要适度转向，但不应该急转。3月4日200亿逆回购到期，央行只回购了100亿，收紧了100亿。

流入房地产的钱会减少

这只是开始，如果经济继续好转，将会变成常态。

一旦市场持续收水，本就被防风险的地产，能得到的资金就更少，在需求没有明显减缓的情况下，当然利率会上升。

所以，早一点买房，能拿到房贷、更低利率的可能性更高。

二手成交会下降

2020年，广州一二手齐头并进，非常热闹。

今年，这种情况很难再现了。

在去年市场的撩拨之下，现在二手业主对房价的预期非常高。对于珠江新城中区的房子，一些业主认为单价30万都不是梦想。天河员村比较热门的美林海岸，成交价大部分在6万多-7万元之间，少量单位达到8万多-9万，但最新业主放盘价已经接近9.5万元，不少单位放盘价达到了10万元。

美林海岸不少单位的放盘价到了10万

房价猛增，很多看房的人一边在遗憾没有早点入市，一边又犹犹豫豫，迟迟不肯下手。

很多人都担心，房价这么高了，现在买会不会高位站岗？

业主惜售、对价格期望高，看房者又比较犹豫，未来二手成交会慢下来。

绿色下降幅度为成交量

还有就是，房贷收紧的时候，一手业主是比二手有优势的，二手业主被卡房贷的几率更高，这也会导致二手成交减少。

所以，如果是二手业主，如果希望尽快将房子卖出去，最好看看周边成交价是多少，再来确定价格。

政府工作报告里还提到了增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担等，但这些措施短期内不会对商品房有太大直接冲击，所以也没有太多在这里讨论的必要。