对于中国楼市来说，未来5年将进入啃骨头的阶段。
此前积累的“三大难题”，都有较大几率获得突破性进展。而“三大难题”的解决，将带来“三大变局”。
这“三大难题”分别是：推出房地产税、商品房“预售”改“现售”、按套内面积计价。
今天（3月8日），多家媒体报道了这样一个消息：全国政协委员周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。
对于这两个建议，周世虹委员给出的理由分别是：
商品房预售制度的主要弊端是：开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者；先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险；同时预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫，削弱政府对房地产市场的调控能力，影响社会稳定，带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。
由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议；不仅如此，采用建筑面积计价还将带来物业服务费、暖气费、精装修房销售等相关收费的不公平和不合理。
上述提案的发起人周世虹是法学专家，“民革”安徽省第十三届委员会副主委，安徽省律师协会副会长。
至于房地产税，本次“两会”也有新说法。虽然“政府工作报告”没有提及“房地产税”，说明2021年房地税立法不会有实质性推进，但在《“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要（草案）（征求意见稿）》里，有明确的说法：
推进房地产税立法。稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
由此可见，在“十四五”期间，房地产税立法会有实质性进展。
那么问题来了：解决楼市三大难题，将怎样影响未来行业格局和价格？
第一，预售改为现售，将提高开发商的资金成本，有利于“头部房企”收购兼并、扩大市场规模，意味着中小房企将批量退场。对于房价来说，有助涨作用。
举个例子：以高层住宅为例，疫情之后基本上建筑结构“正负零”露出地面）就可以销售。如果改为现房销售，意味着开发商回笼资金的时间将延后1年半到2年。
假设平均延后2年，按照每年8%左右的资金成本，将增加开发和16%的资金成本。这些成本要么变相加入房价，要么需要政府拍地的时候给予让利（更严格地限价）。
商品房“预售”，又被称为“炒楼花”，它是香港商人霍英东在1953年发明的，对推进香港城市化发挥了重要作用。但也存在明显的弊端，如果开发商违约、楼盘烂尾，购房者将损失巨大。
中国内地的房地产制度是在1990年代建立的，基本上照搬了香港的做法。近年来，随着烂尾楼盘越来越多，建议取消预售的声音越来越响亮。
2020年3月，海南省宣布全域实施“现房销售”，成为“取消预售第一省”。此外，深圳、杭州、南京、苏州、江门等城市，也试点了“现售”。
“限售”之所以没有在全国推广，主要是两大原因：第一，担心房价上涨；第二，担心来自房地产的税收下降、失业率上升。
去年疫情爆发之后，几乎所有的省市都降低了预售门槛，而不是提高预售门槛（只有海南例外）。其目的，还是扶持房地产行业，避免企业压力太大。
鉴于经济下行压力期还有至少2年，所以全国范围内“预售”改“现售”，可能要到2023年之后才有可能推行。
第二，商品房销售取消“公摊面积”也呼声很高。主要原因是“公摊面积”的计算非常不透明，并由此造成了业主多付采暖费、物业费等。如果取消，按照套内面积或者实用面积销售，房价则会出现“跳涨”的奇观。
目前中国带电梯的住宅，正常情况下套内面积占建筑面积的70%左右，多的可以接近75%，少的可能不足66%，关键看开发商有没有“偷面积”。而开发商是否“偷面积”，还要看地方政府的监管是否严格。在一些城市，甚至出现了套内面积大于建筑面积的怪现象。但这毕竟是少数。
如果改为“套内面积”，按照套内率70%计算，每平米的单价会上涨30%以上，甚至超过40%。这会给民众带来通胀很厉害，房价很高等印象，影响类似发行1000元面值的大钞。
所以，“取消公摊面积”一直没有落地。
“公摊面积”的做法也是源自香港，坊间一直传闻是李嘉诚发明的。但事实上，发明权应该属于霍英东。李嘉诚比霍英东小5岁，李嘉诚介入房地产行业是在50年代末、60年代初，那时候楼花、公摊等制度都已经建立起来，李嘉诚最多起到了巩固这些制度的作用。
不过香港在2013年已经放弃了“公摊面积”的做法，越过“套内面积”，直接采取了“实用面积”。
一般来说，“实（使）用面积”是“套内面积”减去“墙体面积”，也有人主张还要减去阳台面积等。总之，“实（使）用面积”更为合理，但需要官方给予严格的定义。
实用“套内面积”、“实用面积”固然好，但会带来强烈的通胀感，而且引发跟欧美等国家住房价格的对比，可能加剧资金流入效应。
不过站在购房者立场上看，还是抛弃公摊面积更好，因为真实的、令人瞠目的单价，会对政策产生倒逼，维持调控的高压。否则，房价会在公摊面积掩护下，容易走高。
第三，房地产税立法，大概率在十四五期间获得实质性进展，至少会有初步的方案公布，或者在部分城市搞试点。至于全面落地，恐怕还需要更长的时间。
从西方国家的实践看，房地产税是地方政府最重要的税源。西方甚至按照政府开支，倒推房地产税率。
目前我们的地方政府，全口径的财政来源里房地产占比在35%左右，部分城市甚至达到40%以上。但主要是卖地、销售新房产生的“交易阶段”的税收，这在城镇化前半段是合理的，因为新房销售占比很大。
到了城镇化后半段，城市扩张速度减慢（卖地减少），新房需求减弱，政府的财源就需要转向“持有阶段”的税收。
正因为房地产税是地方政府的“长期饭票”，所以房价稳定是前提，慢牛走势是最理想的，因为通胀是常态。你今年征收来100亿的房地产税，明年收105亿，其购买力可能是一样的。如果房价持续下跌跌，征收的税收减少，政府开支将成为问题。
所以，房地产税不是为了遏制房价的，而是为了解决政府收入来源的。
但如果房地产税里，加入对多套房拥有者“惩罚性”、“累进制”的税率，那就会影响到老百姓的资产配置结构，多套房业主将被迫卖房，短期内会产生遏制房价的作用。
中国的住房，业主在购买的时候都支付了一次性70年的租金。所以，首套房一般来说是要免征房地产税的。如果全体国民都不投资房产，家家都只买一套房，那么房地产税就没有办法征收了。这意味着什么？大家可以想想看。
房地产税的开征，可能给土地制度带来一个大变化：一套房，交了70年的土地使用费。70年之后土地到期，是一次性补缴地租，还是年年征税？或许，会把70年之后的土地产权赠送给大家，这样首套房也就可以名正言顺地征收房地产税了。
年年收，比一次性收要好。一次性拿到，很快花完，后面的政府不好办。
所以，房地产税的推出，很有可能伴随着中国土地制度的重要变革。
也就是说，会有局部的私有化。这种私有化是可控的，因为城市里高层、多层房屋的土地产权，即便给了个人，也是很多人共同拥有的，也是虚拟的。