自从2016年9月份开始，楼市调控呈现加码趋势，这一点在近些年调控次数上得到淋淋尽致的体现。也许大多数人并看不上这种量化调控，但不得不承认在如此高压的调控下，其效果立竿见影，原本一路高歌的楼市脚步开始放慢脚步。而从宏观层面来看，早在2018年多地市场开始出现本质改变，例如2020年房屋新开工面积同比下降1.2%，房屋竣工面积同比下降4.9%，住宅竣工面积同比下降3.1%。反观另一则数据，2020年市场规模突破17万亿，再度创历史新高。仅从这一增一减的数据来看，我们可以得出一个结论，那就是去年卖房子更多的是去库存，新房市场较往年高点出现下行，一方面佐证了开发商战略布局发生转变，另一方面说明市场预期发生拐点，所谓的购房热潮终究只是昙花一现。

至于为何得出这样的结论，原因很简单，本轮调控格局早已不再是大家想象中那样。3月15日国家统计局发布2月份70城市商品房价格，有56个城市新房价格上涨，较1月上涨3个，而二手房价格上涨城市有55个，较1月上涨6个。

说白了，在2月份经历如此高压调控下，房价上涨城市依然不减反增，由此可见主导房价因素的主要原因并不是政策面。换句话来说，消费规模和市场预期才是关键，例如曾经杭州出台摇号买房时，排队买房的现象屡见不鲜，最本质原因就是大多数人都认为初衷就是政策倾斜于买房，但最终市场还是回归于平静，如果你仔细观察，你会发现摇号买房并没有给炒房客太多的机会。

再说说今年楼市形势，我只能说有种暴风雨袭来的感觉，最近深圳发布二手房参考价、杭州出现限购和限售、各地严查违规资金流入楼市、上海新房网签备案5年后方可转让。从这一系列信号来看，无疑都在佐证一个道理，那就是高层曾多次表态，坚持房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在如此特殊的背景下，难道这一次’“降价潮”说来就来？在我看来，这是大概率事件，原因很简单，杭州、上海、合肥等热门城市火热之后的结局都是调控加码。如果将眼光放在其他城市，你只会发现一个现象，那就是二手房挂牌房源不断激增，甚至部分城市出台购房补贴，那些持房者内心都处于焦虑之中，若是继续持房，本金都有可能保不住，若是降价炒房，市场也不一定愿意接盘。

事实上对于这个问题，当前楼市正迎来“2大逆转”，主要内容如下：一是住房贷款成为相关部门监管重点，针对那些高杠杆买房入场的人来说，恐怕都需“提前还贷”。客观来讲，自从春节过后，北上广深一直都在严厉打击违规资金进入楼市的问题，如果要说更加直白一点的话，那就是有的人借用房产抵押等方式获得贷款，原本利用但周转企业需要，但却用在投资房产。

你以为这样做毫无破绽，但实际上银行仔细查资金来源和银行流水，照样能找到问题所在。其次根据《民典法》显示，借款人未按照约定的借款用于使用借款，贷款人可停止发放贷款，并提前收回贷款和终止合同，也就是说一旦被发现，银行有能力收回你的房子。

二是市场预期发生转变，对于当下市场格局，恐怕连小白都知道短期内房价并不会上涨，甚至会下跌，由此可见此时并不适合买房。短期看一线城市调控加码的状态，所谓的房子火热终究只是开发商、中介的营销手段；长期看，土地市场低迷，竞拍模式和环节受到改革，未来土地规模供应大概率走平。

由此可见，在面对这“2大逆转”时，我基本找不到支撑房价上涨的理由。平心而论，对于未来3-5年内市场走向，最近高层表态，那就是在发布的十四五规划中，明确表示未来有效增值保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，因地制宜发展共有产权住房。从这一系列定位中，无疑都是侧面解决住房问题，曾经大家期望的棚改终究成为了过去式。