一觉醒来，迎接你的不止有今天的太阳，还可能有你瞬间失去的买房资格……3月30日晚23点41分，西安楼市新政落地。

虽说挑在了半夜发布，但并不影响它在天亮之后的大范围扩散发酵。这也是自2018年“3·30”楼市调控政策发布之后，西安迎来的第四次房地产市场调控新政。

普通老百姓最关注的，还是新政里关于房屋买和卖的问题。

先说买。3.30新政规定，从西安市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税(退役军人、经批准引进的各类人才除外)。

此前在西安购房资格是落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税，条件“二选一”即可，此次调整，将“或”字改为“且”，单一条件变为复合两条件。这可能会让很多购房者一夜之间失去买房资格，不得不推迟购房计划。

再说卖。新政还明确，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理“不动产权证书”、二手住房“不动产权证书”办理满5年的方可上市交易。

在商品房交易方面，此前西安市执行的是“满三满二”的政策(2018年楼市6·24新政)，即新商品住房网签合同满3年、二手房取得不动产登记证满2年后，才可上市交易。

规定“满五”之后，投资客变现的时间成本将会延长，炒房行为得到一定控制，但短期内符合交易条件的二手房源也会减少，有可能将加剧二手房市场的热度。

以上两条规定，被大家称为是“买卖双限”。

这里还需要解释一下，政策中说的商品房可做为二手房上市交易的“满三满二”，和交易时中介常说的“满三满二”还不是一个概念。

“满三”是指一手房网签备案时间满3年，可以上市交易，这一点是相同的;而中介一般说的“满二”是以契税票填发日期或者不动产权证书登记日期为准，也就是办理产证的时间，产证满2年的房子在二手房交易时不产生增值税，如果不满2年则要产生房屋增值税，以房价总额的5.6%缴纳。这个税本来是国家向卖房者征收的，但在实际操作中，最后一般都会由购房者来承担了，所以中介说的“满二”，和二手房是否有资格上市交易无关，而是和购房者的购房款总额相关。

2018年的西安楼市6·24新政，将二手房上市交易资格从“满二满五”变成了“满三满二”，年限缩短，加大了二手房市场的供应量，对于缓解当时的二手房价格上涨过快过高有一定作用。

时隔近三年，此次3·30新政新房、二手房均须“满五”才能交易，一方面让投资炒房客时间成本加大，有效遏制投机炒房行为;另一方面，想要出售中小户型房产换取房票从而购买改善型大户型的人，也需要仔细考虑时间和成本了。

有业内人士认为，不让卖会助涨房价，不让买才是真调控。西安房价已连涨59个月，此次新政“买卖双限”的举措，也被看作是一次西安楼市调控加码升级、全面收紧的重要信号。

附文件原文：