2017年至2018年间，中山南区可谓异军突起，房价在一系列利好消息中奔向高点，成为城区当之无愧的后起之秀。
今年3月，南沙至中珠城际(原广州地铁18号线延长线)西线途经南区以及科技创新园即将动工的消息，将南区再次推向风口浪尖。
当前，海伦堡南区新盘正在开工，原大信地块已换上远洋的围挡，历经起起落落的南区楼市能否再迎爆发点?
一、昔日南区楼市的“疯狂潮”
在中山房地产发展史上，南区虽然不是最热的板块，但其凭借着丰富的土地资源、优质的自然环境，成为众多国内大型品牌开发商落脚中山的首站。
2008年，万科于中山的首个开发项目——万科城市风景正式开卖，该项目距今已有10多个年头，但时至今日依然备受业内认可与赞赏。
同样，恒大和越秀两家知名房企，在中山的首盘均不约而同地选择了南区，并且两盘都是当前南区入住率较高的住宅小区。
到了2017年8月，德商地产以8.65亿+58560㎡人才房拿下竹秀园90亩住宅用地，按人才房建安成本2500元/㎡核算，楼面地价高达11817㎡。
后来，“新人民医院有望落户南区”以及“广中珠澳城际设站南区”的消息席卷全城，另随着南区大信开业，以及南区新建高中等利好加持——一夜之间，南区火了!
二、开发外延与热度回落
要知道，当时的中山早已是全国投资者的焦点，但经过近两年楼市上行周期，城区许多住宅项目已接近清盘，而南区的货源则相对充足，加之诸多利好消息爆发，南区楼市正式步入“疯狂”阶段。
在此之前，南区的热门成交区域主要集中在广珠公路和悦来南南部，以及竹秀园一带。
其中，广珠公路和悦来南南部属石岐、东区以及南区三区交汇处，早在7年前，这里已密集布局了中澳滨河湾、豪逸御华庭以及恒大绿洲等中高档小区，不少购房者就是冲着东区以及石岐的配套而来。
竹秀园板块则因良都文化公园、永安商务中心、五星级皇冠假日酒店、悦盈新城商业广场、竹秀园小学等配套，后有“地王”光环加身，自然成为南区的另一个热门成交区域。
而随着优势不断突显，南区的热门成交区域也出现了外延迹象。当时，以城南客运站为圆点，周边的房地产开发项目逐渐增多，甚至连商业公寓也非常好卖。如碧桂园开发的海派公寓“柏坦尼雅”，首次开盘就取得不错的成绩。
热度一直持续到2019年底，随着大环境发生变化、人民医院以及南区站点的利好落空，南区楼市开始缺乏后劲，热度慢慢回归平静。
期间更能看见楼盘放出“降价和低首付”的优惠试探行情，个别楼盘还因为降价问题，引发部分业主的强烈不满。
此外，房讯哥翻查安居客的数据，发现南区近三年来的房价波动与市场反应吻合，二手房最高位达1.6万/㎡，后续均价有一定的回落。
三、新的配套正在兑现
近期，房讯哥发现南区楼市再现新的利好，包括教育、交通以及产业三个方面。
早在今年初，南区新建高中已开始动工，按照省一级学校标准打造，是一所公办寄宿制普通高级中学，最大规模81个教学班，可容纳在校学生4050人。从相关单位曝光的效果图来看，南区新建高中是相当高大上。
交通方面，3月24日，广州地铁启动南沙至珠海(中山)城际(即18号线南延段)西线南延至珠海前期方案研究项目的公开招标，《南沙至珠海(中山)城际中山段沿线征地拆迁摸查及费用测算项目》文件也同时公布。
文件中显示，南沙至珠海(中山)城际中山段涉及中山市东区、石岐区、南区、南朗站、翠亨新区，这意味着南珠中城际在中山境内的路线走向，极大可能会途经东区、石岐区、南区、南朗站以及翠亨新区这五个片区或站点。
此外，南区发布表示全力配合保障两大科学装置(光子科学+低温研究院)落地，加快推动中山科技资源集聚区、电梯产业园建设、中山·平安科技园三大产业平台建设。
其中，科技创新资源集聚区，总占地10.5平方公里，一期占地面积4.4平方公里。将会整合融资、风投、商业、教育、医疗、科研等高端配套资源，以及科研机构、企业生产、创业孵化基地、住宅区、商业区、休闲区等平台载体。
四、多个新盘正在酝酿
南区房价该怎么走？
那么，在新的利好冲击之下，南区楼市会否像3年前一样，迎来全新的高峰期?
房讯哥认为要从两个方面进行分析。
一、 南区的新盘定位
现时的南区现货不多，多个项目正在收官，在此情形之下，未来的产品定位则显得相当重要。
房讯哥认为，目前比较值得期待的有两个新盘。其一是位于中澳滨河湾附近的海伦堡·玖悦云府， 其二是位于恒大绿洲附近的远洋南区项目。
从地理位置上，两个产品都位于南区的传统热门成交区域，即三区黄金交汇处。而产品方面，玖字系属海伦堡的TOP级产品，定位自然为中高档小区，目前该项目已开始施工。
至于远洋项目，昔日的大信围挡已替换成远洋的信息，但项目尚未开始施工，另据相关负责人透露，该项目计划走高端产品线，主要面向改善型群体。
因此，房讯哥大胆推测两项目的售价肯定会高出当前的南区一手均价，但鉴于市场消化层面来看，会略低于德商的售价。
二、板块属性
从过去来看，南区的购房主要突显宜居二字，这也意味着，对于购房者来说，居住仍是主要考虑因素，另基于当前的楼市环境，南区作为主城范围肯定拥有一定涨价潜力，但突然暴涨的可能性仍然有限。