最近两天，无锡和广州都公布了供地计划。

3月30日，据澎湃报道，无锡启动宅地集中供应，4月底将出让近百万平米，全部执行限价政策，同时，市区确定于一季度末、二季度中、三季度末分三批次，集中统一发布住宅用地的出让公告，每批次供地的规模都达到100万平米的规模。

广州也一样，当地规划和自然资源局3月26号发了个公告，拟于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。

值得注意的是：光4月底这一波土地出让，就占到广州全年供地计划的60%。

大家发现了没？供地次数减少，供地规模大幅增加，大城市已经率先行动起来了，这场“土地供给”的变化，将会对楼市形成极大的冲击。

这是有背景的。

今年开始，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。

这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。

也就是说，以后这些重点一二线城市，一年只有3次集中供地，供地窗口期大幅压缩，或者大家换个方式理解：以前菜市场天天都开门，客人随时来随时买，以后1年只开3次门，但每次供应的量都非常巨大。

简而言之：限制供地次数，增加供地规模。

这个措施有什么用呢？

众所周知，地价是“面粉”，房价是“面包”，开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地，他们把面粉加工成面包，面粉贵了，面包价格水涨船高，面粉的进货价便宜了，老板卖出去的面包价格自然也会更低。

而决定“面粉”价格的关键因素，是供地的“规模”，而非“频率”。

以往各个城市供应土地，都像挤牙膏一样，每次挤出来一点，房企一哄而上，很容易诞生地王，没抢到好地块的开发商心有不甘，连带着一些偏远片区的土地都变得值钱了。

一旦限制供地次数，同时大规模增加土地供应量，必然会增加土地流拍率，因为房企单次竞拍的资金和效率都是有限的，资金实力不够的房企不可能一次去抢太多土地，这个措施能从根本上遏制地王的产生。

自然资源部的新规，瞄准了房地产市场最重要的“土地”供应，从根源地价下手，遏制房价过快上涨，这个政策很有开创性。

话说回来，有心人可以发现：2021与往年最大的不同之处在于：调控“新政”层出不穷。

比如，央行创新性地实施了“房地产贷款集中度管理制度”，影响深远。

今年开始，央行给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。把所有银行分为5档，标准也不尽相同。

我们打交道最多的六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%。

说白了，央行不让银行再给房地产那么多贷款了，宝贵的信贷资源要用到刀刃上。

银行也很听话，刚出了“限贷”令马上就落实，房贷额度大幅缩水，房贷利率连续上调，房贷放款普遍出现延期，超过70%的城市平均放款周期较上月延长，其中上海、成都、东莞、广州延长天数超过10天；西安、南京、北京、深圳等城市延长天数在5至10天。

再比如，所有房企，今年都要面临“三条融资红线”的巨大压力。

去年8月份，央行、住建部给房企制定了一个“硬规矩”，重点房企都要执行融资新规，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍，满足这3个要求，有息负债增速才能保持在15%的水平上，否则就不准发债融资。

从今年开始，央行又要求所有房企都执行这“三条红线”，2023年之前，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱。

中国的房企，都是依赖高周转、高负债、高杠杆经营来扩大规模的，从拿地到建房，每个环节都要“借钱”才能保持扩张速度，限制开发商借钱，相当于掐住了他们的“七寸”。

不难看出，银行的“房贷集中度”管理，是为了控制流向房地产的“钱”，房企的“财务指标”限制，是为了拿地盖房、争抢地王的“人”。

而我们开头提到住宅供地“两集中”，是为了控制各个城市土地供应的“地”。

也就是说，2021年以来的楼市调控新政，直接瞄准了“人、地、钱”，捏住了房地产的3个七寸，就相当于把未来10年的楼市关进了“铁笼子”里。

抢地王的开发商变少了，地价涨幅上不去，房价自然没有大涨的基础。

流向房地产的钱变少了，房企缺钱，个人购房者没办法撬动高杠杆，失去金融属性的房产，不可能再复制过去这些年的大涨。

供地次数变少了，供地规模反而加大了，在拿地需求降低的前提下，各大城市严重依赖的“土地财政”，必然会面临转型。

之所以说未来10年都会关进“铁笼子”，是因为这3个措施全都是“长效机制”，一旦实施可不是三五年的事，而是银行、房企、城市需要长期遵循的规则，当所有市场参与主体的行为都被严格约束，每一道红线都无法逾越，房地产又能掀起多大风浪呢？