2021年的一季度已经过去了，在“金三银四”的加持下，楼市的热度有没有随着气温的升高随之步入旺季？房价的表现又交出了怎样的答卷呢？

 

首先，从成交量方面看，多地保持了稳定增长的活跃度，整体成交规模表现亮眼。

 

整体看，根据公开数据统计显示，一季度重点监测的50城商品住宅月均成交面积约3400万㎡，均高于2017-2019年平均水平，同比方面翻倍增长，且与2019年同期相比，增幅超三成。重点监测城市一季度整体成交规模更是达近五年内最高水平。

具体来看，以冰封已久的北京市场为例，北京市住建委信息显示，3月新建商品住宅累计成交89.9万㎡，环比增加137.6%，创下了2017年以来同期单月成交新高，且一季度新房、二手房成交套数也创下了四年内同季度最高水平。

 

由此可见，“小阳春”正持续升温，整体看楼市热度不减。

 

其次，从库存方面看，整体去化压力犹存。

 

整体来看，据公开数据统计显示，前两月全国100个城市新建商品住宅库存总量为49840万㎡，环比减少2.2%，同比增长5.6%，去化周期为10.1个月。百城库存保持连续27个月同比正增长，可见整体去库存压力依然存在，但并没有持续加码的迹象。

分城市来看，一线城市受其宅地成交面积自2019年以来持续增长的因素影响，叠加一季度成交面积达近年来同期最高水平，除北京外，上海、广州、深圳短期库存去化时间均不足8个月，库存明显不足，可见后续市场将加码供应，从而迎来一波集中需求的释放。

 

再来看具体的房价情况，一季度房地产市场量价稳步提升，新房价格累计小幅上涨，整体涨幅持续扩大，城市分化进一步加大。

 

整体看，据公开数据统计显示，一季度百城新建住宅价格上涨0.77%，涨幅较去年同期扩大0.59个百分点，但仍处近五年同期低位，百城新房价格总体平稳。

分城市看，一季度各线城市新房价格涨幅较去年同期均有所扩大：一线城市上涨0.78%，为近四年同期最高点，较去年同期扩大0.39个百分点；二线城市一季度价格累计上涨0.76%，较去年同期扩大0.61个百分点；三四线代表城市上涨0.76%，较去年同期由跌转涨，但涨幅仍低于2019年同期水平。具体看，广州、中山、东莞等城市新房价格涨幅位居前列。

 

由此看来，似乎房地产市场淡季效应持续减弱，市场成交量价齐升，热度不减，似乎大有持续走高的态势。但事实上，两个信号表明，楼市风向恐生变，房价下跌的拐点即将到来：

 

1、多地加码严查经营贷违规流入楼市，资金面不容乐观。

从一季度多地的调控政策方向来看，大多数集中在金融政策，且本轮针对经营贷的调控政策集中在一线城市，且四个一线城市全都在本次“射程范围”内，主因在本轮房价上涨的周期内，一线城市自去年年末开始就处于领涨的位置，市场热度居高不下，调控跟上在所难免。违规申请经营贷买房，加大了买房炒房的杠杆，贷款买房成本降低，需求也就会更加活跃，房价就很容易一涨再涨，从而也扰乱了房地产整体的稳定，易引发个别房地产市场过热，甚至会扰乱市场秩序，积压中小微企业的生存空间，牵一发而动全身，危害很多，因此必须禁止、必须调控。

 

2、土地市场逻辑迎历史性变革，不仅将更加考验房企的资金链，而且将直接影响未来新房市场的结构及产品水平。

 

今年2月，22个重点城市供地“两集中”政策出台，目前已有北京、天津、长春、济南、福州等城市公布了三次公告时间，且部分城市对土拍规则做出了“个性化定制”。比如北京目前已挂出的30宗地块中出现了“限价+现场竞报政府持有商品住宅产权份额”等规则，且大有“一地一策”之势。由此可见，目前土地市场的监管正在逐步强化，旨在从而建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

 

因此，总体来看，虽然一季度市场表现亮眼，但主因上述的政策影响有滞后性，对于未来楼市依然存在着重要的严控作用。另外，今年官方坚定调控方向与力度的态度更加坚决，多部门调控动作愈发频繁，且力度也更大，以期稳定市场。来到二季度，预计调控或将继续升级，且成效更加显著，整体成交规模增速及房价增幅或将有所回落。