一位培训大师曾这样说过：如果人生可以倒着来，每个人基本上都能成功，从0岁活到100岁，会走很多弯路和犯很多错误，但是从100岁活到0岁，这些走过的错误全部都可以避免，当然能够轻易成功了。

在买房这件事儿上，很多人经常感到“后悔”，经常会听到身边人说“如果能回到10年前，我当时砸锅卖铁也会把那套房子买下来。”一声叹息中，道不尽的是买房懊恼史。确实，谁也没能力回到过去。

进入2021年，楼市“阴晴不定”了，一方面调控如同雨点似的袭来，深圳热之后，开始严查经营贷款流入楼市行为，多家银行被开出巨额罚单；合肥热之后，新八条出现，限购、限贷等措施不仅升级，而且针对炒作热度很高的学区房提出了“学位限制”要求。随后，楼市步入了降温期。

一方面，楼市热度此起彼伏；另一方面调控不断涌现。楼市究竟走向何方？这让很多准备买房的人开始迷茫了。今明两年，考虑买房的家庭，不妨先听听这“3条忠告”很实用，收藏备用。

1、如果想买房的话，宜早不宜迟。

先说观点，指闻君之所以建议有买房需求的家庭趁早买房，宜早不宜迟，关键的原因有2点：

①总体而言，房地产不会进入下行期，蛰伏、平稳只是短暂行为。长期来看看房地产上升依然是大概率事件。因为房地产向上发展的各方面动力因素并未消失，例如土地财政依然很强大，会直接推高土地成本，再例如城市化从60%提升到75%还有15年的时间要走，未来大约有2-4亿农村人进城，他们会成为强有力的买房群体。所以从资产增值保值方面来说，买房还是早点好；

②如果是自住需求，更应该早点了。今天100万元的房产，并不会你等一段时间就下降多少，随着房地产进入平稳期，费用成本和贷款利率或逐步增高，特别是在房贷利率市场化转化为LPR之后，虽然基准利率有进一步下行的可能性，但是LPR房贷利率却是独立存在的，2021年以来，各大城市贷款银行逐步提高房贷利率成为显而易见的趋势，所以早买早住应该早进行，不仅可以早日实现住房需求解决，而且省费用。

2、今明两年买房，现房比期房要可靠。

人民日报在《取消预售制，调研可先行》一文中，怒批预售制存在的问题，央媒指出，预售制早就成为了房地产开发商藏污纳垢的地方。在预售制的庇护下，房地产开发商把所有的房地产开发风险100%转嫁到了买房人身上，自己则不承担半点风险。

举个例子：某开发商准备兴建一家价值5亿元的楼盘，而自己手中只有8000万元，在8000万的前期资金铺垫下，开发商顺利拍卖下来这块土地，然后第一件事儿便是挖坑、建设漂亮的售楼部，开始房地产预售工作，楼盘在3个月内预售完毕，回款6亿元，还款5亿元成本之后，净赚1亿元，可以看出，开发商只建设了一个售楼部，利润就实现了100%回收，几乎等于空手套白狼。

在后期的楼盘兴建过程中，房子建成什么样、质量如何、会有保障吗？大概率全凭开发商的良心。在多数情况下，以次充好、降低建筑配置是大概率事件。所以我们经常见到交房就W权的情况出现，这背后的原因就是“预售”。而在现房销售制下，开发商这套把戏玩不下去了，买房人可以很清楚地看到房子质量如何，达不到自己的预期则不购买。

3、炒房时机不再。

前几日，中部城市合F“新八条”袭来，随后楼市热度被瞬间摁下，有粉丝问指闻君，未来这些城市还能炒房吗？说句实在的话，炒房的机会还是有的，但是对于90%以上的普通人而言，指闻君不建议大家去炒房了，因为房产持有成本将越来越高，表面上看，随便买套房子，在房地产正常增幅下，过5-6年能盈利不少，但实际上却不断出现损失，甚至导致财富减少。这并不是空穴来风，2020年以来，房地产税呼之欲出就是例证。

财税专家张学诞表示，对于房产S的收取，可以设置一定的免征比例，比如人均40平米以内免费不收取，超过这个限制的按照规定收费，对于费率问题，张学诞建议为1%较为合适，也就是说，如果手持300平米房产，减免面积40平米之后，还剩下260平米要交费，如果单价为1万元/平米，那么你手中的房产纳S总市值达到260万元，每年直接成本项2.6万元。

对于房产S到来的时间问题，社科院认为在145期间出台的可能性很大，而且经济学家马光远同样表达出了类似观点，认为2023年前后大概率出现。所以手上房子多的人，建议早打算，何去何从早规划。

总结一下：一方面随着房地产进入平稳期，买房虽然没有多大赚头，但是有买房打算的人还是趁早，另一方面出于质量考虑，建议现房购买，最后就是房子多的人，早处理。