从房地产行业的发展来看，中国房地产行业已经经历了几十年的兴旺发展，房价也从经历了翻天覆地的变化。在房地产行业兴起的过程中，部分人赶上了房地产行业发展的机遇，并且持有房产获得了财富的增值，也有很多人后悔自己没有果断买房，不仅错过了房地产行业的造富时代，现在还要为高房价“接盘”。

现在我们已经错过了房地产行业造富的时代，不管没买房的人心中有多少不甘心，也要客观承认房地产行业造富的时代已经结束。正如经济学家马光远说的那样：闭眼炒房的时代已经结束了，房地产行业作为最好投资品的时代结束了，房地产投资已经进入越来越专业化的时代。

马光远并没有否认房子的投资属性，房子还存在投资的机会，但是对于普通人而言，想依靠投资房产挣钱，一方面获利空间越来越小，另一方面投资的风险也越来越高。笔者认为楼市的投资也会逐渐变得和其他投资一样，符合投资的“二八定律”，只有20%的投资者能够真正挣到钱，如果没有一定的专业能力，越来越难通过投资房产挣钱。

并且从某种意义上来说，房产投资的风险要高于其他投资，因为房产投资大概率是杠杆投资，因为房子的总价比较高，很少有人能够真正全款买房，大多数投资者依然是杠杆投资。正是因为大多数房产投资都是杠杆投资，因此未来房产投资挣钱的比例可能会更少，投资的风险也可能会更大。

虽然说房地产行业造富的时代已经结束，很多人失去了投资房产挣钱的机会。但是从房地产行业的发展来说，如今的楼市表现说明了现在房地产行业正朝着健康的方向发展。当然这基本上都依靠近几年的楼市调控政策，从2016年国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念以来，国家就出台了各类打击炒房囤房的政策，包括限购政策、限售政策、限价政策等，炒房客在楼市的生存空间越来越小，盈利空间也越来越小，楼市已经开始逐渐步入刚需的时代。从如今的楼市来看，房地产行业发展的“黄金时代”已经过去，房地产行业的发展已经开始也来越艰难。因此有专家预计，今明两年，楼市将会突破“三个下限”。

第一：楼市购房需求将“突破下限”

谈楼市的购房需求最先需要看人口发展趋势，人口发展趋势决定了未来购房需求的大小。近几年人口的发展趋势并不乐观，至少不利于房地产行业的发展。一方面是新生人口数量逐渐下降，自2016年因为放开二胎新生人口数量峰值之后，已经连续好几年新生人口数量在逐年下降；另一方面是人口老龄化，随着时间的推移，老年人口的比例也在逐渐增加，中国也将逐步步入老龄化社会。不管是人口的数量趋势还是老龄化发展趋势，都有可能造成购房需求的减少。

同时现在住房空置率也非常高，根据西南财经大学给出的空置房数据，2017年我国的住房空置率就已经达到21.4%，远超过国际正常水平（5-10%）。另外随着楼市的发展，我们国家的住房拥有率以及人均住房面积也已经达到很高的水平，根据央行公布的调查数据，城镇人口住房拥有率已经达到96%，而根据国家统计局公布的数据，2020年我国人均住房面积已经超过40平米。以上这些数据都表明人们的住房需求已经逐渐减弱，住房也已经开始呈现过剩的趋势。

第二：部分城市的房价将“突破下限”

目前的楼市可以用一句话来总结：整体呈现稳定，局部开始分化。虽然说在国家的调控下，楼市整体还是呈现出稳定的发展趋势，房价不会出现大涨大跌的现象，但是局部楼市的分化却不可避免。

楼市分化就意味着有些城市的房价可能难以稳住，可能会迎来一定的调整。并不是所有城市都和省会城市以及特大城市一样，拥有持续的人口流入，很多中小城市和县城面临人口流出的问题。本来这些城市的经济发展就比较滞后，不利于房地产行业的发展，如果人口再持续流出的话，将更加不利于这些城市楼市的发展。

并且值得注意的是，从中小城市流出的人口都是明年人口，也就是那些真正的刚需购房者，而中小城市或者县城剩下的都是老年人和小孩，虽然这些经济滞后的城市并不会像农村一样，只剩下老人和小孩，但是这些城市老年人和小孩的比例会比较高。

因此笔者认为城市之间楼市的分化还会继续下去，那些经济发达人口领先的大城市，房价依然有上涨的空间；不过也有部分人口流出同时经济滞后的城市，楼市发展将失去支撑，这些城市的房价将“突破下限”。

第三：投资客的投资意向“突破下限”

如今楼市已经逐渐不适合投资客投资，主要有3个方面的原因：

首先如今的房价涨幅逐渐收窄，过去可以看见10%甚至20%的房价涨幅，投资客的盈利空间比较大，但是现在房价涨幅基本都维持在5%以内，这样的房价涨幅基本上很难维持投资客持有房产的持有成本。经济学家梁中华曾说过，现在房子的持有成本为房屋总价的6~8%之间，如果房价涨幅不足5%的时候，投资客确实没有盈利空间。

然后就是楼市调控层面，如今的调控政策已经逐渐收紧，逐渐不给炒房客投机的机会。尤其是今年楼市是调控的收紧，从房地产金融层面进行收紧，使得违规资金流入楼市的可能性越来越小。并且从今年3月份开始，各大城市开始对经营贷款、消费贷款流入楼市进行严查，这相当于给很多投机炒房的人“当头一棒”。在楼市调控方面，留给投资客的生存空间真的越来越小。

最后二手房的流动性越来越差，投资客投资房产如果想要变现的话，必须要保证房子可以卖出去，不过从现在的二手房市场来看的话，如今二手房市场并没有那么乐观。尤其是现在很多城市的二手房市场都面临“有价无市”的现状，同时也有部分城市的二手房挂牌量达到很高的水平，二手房的流动性相比过去已经越来越差。

基于以上3个原因，现在楼市确实已经不适合投资客投资，投资客应该也已经从现在的楼市境况中明白，如今投资房产的风险真的很高。尤其是楼市调控方面，限制炒房客的政策真的越来越多。楼市留给炒房客的生存空间真的越来越小，投资房产的风险也越来越高，投资客的投资意向也将“突破下限”。

在这样的楼市环境下，不能再用过去的购房逻辑来买房，专家提醒，面对现在的楼市新环境，2类人应该提前做好准备。

针对刚需购房者，如今楼市已经逐渐进入刚需的时代，确实已经进入刚需买房的好时机。不过刚需购房者也需要注意，在楼市分化的情况下，部分城市的房价可能会迎来调整，尽量应该避开房价需要的城市，同时买房应该以住房的居住价值为主。

针对投资客，如今投资房产的时代已经基本结束，不建议投资客盲目投资房产，毕竟在房价涨幅逐渐收缩的情况下，房价涨幅很难覆盖持有房产的成本。笔者认为投资客想要投资房产需要两个必要条件，首先是全款投资的能力，可以节省大量的房贷利息成本；然后是专业的投资房产知识，可以尽可能选择有升值潜力的房子。