众所周知，在过去10年时间里，我国房地产行业经历了一个完整周期的大牛市，不仅仅是数据层面，更多的是市场预期发生根本性变化，例如买房赚钱开始深入人心，越来越多的人开始将自身全部家当投身于房产。客观来说，商品的价值基于供需关系，一旦市场供给量过大，或者购房群体接盘乏力，其价格走向大概率是下行趋势。但如果将这一理论放在房地产行业中，却完全行不通，对此毫不客气地说，市场预期的主导性远远超过了基本的市场经济范畴。在有一部分人通过买房实现了财富自由的格局下，每个人都觉得自己也可以，特别是在本身传统理财利率低下的局面下，买房就算不赚钱其实也亏不到哪里去，无论是投资还是保值，买房似乎都是最优选择。

但真相真的是这样吗？答案显然不是，任何经济的底层逻辑就是实体经济，说白了只要老百姓收入有着稳定的增速，所谓的经济泡沫才能无风险运行。早在2018年，社科院曾发布《中国城市竞争力第17次报告》，报告显示房地产对城市经济的负向拉动效应超过了正向拉动效应，如果房价持续上涨，经济增速则有点得不偿失。无独有偶，《中国青年报》曾痛斥，高房价使得年轻人不敢买房、不敢恋爱、不敢结婚。仅从这一系列动向来看，也许从数据上来看，我国房地产行业十分亮眼，但从精神层面来看，越来越多的人幸福感正在缺失。

但看到这里时，请问大家是否有点似曾相似？何为幸福感？从字面上的意思就是个人对当下自身生活的满意度，而站在个人经历来看，以前结婚时并没有房子的概念，更多的是努力奋斗、夫妻和睦。反观现在结婚买房似乎成为公认的结婚基础，可是大家似乎忽略了一个事实，仅靠年轻人自己的经济能力，真的可以拥有属于自己的一套房子吗？

由此可见，市场预期推动市场前进才是最核心因素，而这一点在今年却发生了翻天覆地的变化，楼市开始唱响“集结号”。据中国证券报报道，某房产大V表示环京某楼盘房价最高峰为2.5万平方米，但在短短的5年时间里，房价不仅没有大涨相反大跌，单价仅为8000元平方米，甚至有业主表示买房送车位。与此同时最近有的地区传出“房子免费送”的消息，只需要负担剩余的房贷即可，其中的真假值得大家分辨。

仅从这一点来看，这就是市场预期的改变，但这绝非就是结局。换一句话说，这一次楼市真要动真格了，无论是政策还是金融，都再一次刷新了业界人士的认知。例如政策层面再度出台创新措施，土地出让“集中化”使得地价下行、学位划区使得学区房热度大减。而在金融层面，房贷资格是否合规、信贷资金是否违规使用都是当下相关部门最关心的问题。

事实上对于这一点，社科院预测、高层表态，例如去年社科院曾预测2021年全国房价平均涨幅在5%左右，其次房产税出台时间已经不远了。而在最近“十四五”规划中，高层明确表示建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥税收调节作用，其次解决大城市住房问题，大力发展租赁市场。

当看到这里时，请问你有何感想？严格意义上讲，介于当下调控的格局，以上猜测是否会成真呢？在我看来，对于社科院的预测，我只能说当下房价想要上涨很难，一方面是去库存压力倍增，另一方面是市场预期选择观望，也许热点城市数据很亮眼，但平均下来也达不到涨幅5%的水平。至于”十四五“规划，核心思路就是保障金融杠杆，使得地价和房价直接关联，这一点相对于以往单纯遏制房价上涨，其战略层面有明显提升。

总的来说，今年房价将迎来拐点，短期来看，楼市当下最火热的是什么？无疑是监管部门打击违规使用信贷资源的的现象，这对于靠着金融高杠杆入场的人来说，这并不是好消息。而对市场最直接影响就是，变现周期拉长，去库存仍是当务之急。而长期来看，在我国人口负增长来临趋势下，城市人口净流入率成为衡量房价走向最关键因素，最重要的一点是这数据公开明了，如果站在这个角度去看楼市，其实有很多东西一目了然。