如果说西部是没落的话，那么北部，就没崛起过。
当然，这么说也不是完全正确，至少白云要表示强烈抗议。
北部，包括白云、花都和从化三个区，白云区属于广州四大老城区之一，GDP位列第五，相比花都和从化来说，至少经济不是一个段位的。
然而，在广州近年的发展趋势中，“北优”比“西联”更加默默无闻，几近查无此事。即使是GDP前五的白云，也处于中心六区买房鄙视链底端，花都从化就更不用说了。
今天，我们就来说说北部楼市。
白云楼市：城市面貌配不上房价！
据中国房价行情网数据显示，3月白云区的新房房价为50250元/㎡，二手房价为37176元/㎡，环比大涨15.7%。
新房5万多，价格好像还挺高。
但是一说到白云区的楼市，就会有两种不同的看法。
一种是，白云区占据“珠水云山“中的“云山”资源，周边豪宅遍地，距离市中心又近，房价高是理所当然。另一种看法是，白云城中村多、规划乱，交通拥堵，到市区成本太高，完全撑不起5万+的房价，货不对版。
购房者有这两种分化意见很正常。从地理位置上看，白云区可以分为南部和北部，两个区域的房价分化非常大。如果我们从华南快速拉一条横线，就发现房价的分化。
△截图来源百度地图
南部，距离市中心较近，大部分楼盘的集中地，房价在4-13万/平之间。北部，与黄埔、花都、从化接壤，楼盘较少，房价也比较低。不计算嘉禾望岗周边楼盘的话，北部四镇的房价仅2.3-3.3万/平，与黄埔最北部的知识城接近。
△以华南快速为分界线
如从上图可以发现，大多楼盘分布在南部，但是其面积大约只是北部的四分之一。从这你就可以明白，为什么白云明明号称中心区，却仍给人近郊的感觉。
但是，不管是南部还是北部，除了白云山周边之外，其他地区城市面貌都备受诟病。
白云区分布着大量的城中村、保障性住房和小产权房，常住人口近278万，全市最多，但是户籍人口才108万。170万的外来人口，就住在城中村或保障房，或是小产权房，以致白云的交通拥堵，脏乱差问题严重。
△数据来源广州统计局
除此之外，大量的违建、小产权还对白云的更新改造造成层层阻碍。截至到目前为止，白云区完成合作企业招标并进入旧改的只有陈田村、小坪村和田心村。
△白云湖周边交通与城市面貌（摄于2020.6）
另外，白云区的商品房也存在困境。
区域商品住宅少而分散，且大多是在白云山周边的生态豪宅，或是面积较大的改善性住房，刚需产品较少。
去年北部四镇倒是上新了不少货量，板块内楼盘也比较集中，但距离市区太远且无地铁，性价比不是很高。另外，随着8号线北延段的开通，白云的西部楼市也有发展起来的苗头，如白云湖板块，房价也去到4万以上，最近上新的白云湖东项目吹风已经去到了5万。
白云的房价，说高，比不上天河、越秀。说低吧，它又比番禺、黄埔高点。楼市受制于城市面貌，要像黄埔一样大拆大改也不太现实，未来的趋势，或许还是得向北“要地”。
花都与从化：楼市自产自销自足……
北部两难兄难弟，楼市小透明。
一个房价倒数第一，一个倒数第二。
△3月11区新房房价（数据来源中国房价行情网，仅做参考）
像是坐在班里最后排的学生，房子爱看不看，爱买不买。
别说，这两区还真有这样的底气！
按照2019年的人口数据，花都户籍人口与常住人口的比例高达73.3%。从化更加变态，户籍/常住比例为98.8%，高居11区榜首！花都也仅次于从化、增城，以及粤味浓、老广多的越秀和荔湾区。
本地人多，这不就只能自产自销嘛（内心os：外地人也不肯来啊……）。
不过，花都可能要抛弃这位穷兄弟了。
看看交通优势。
此前，我们也说过了，花都即将有两条直通市区的地铁，就是18号线北延段和24号线。
18号线一线连四城，不仅能让花都直通市区，还将融入大湾区这个经济体，人才、资源得以互换互流。（详情点击：广州地铁18号线北和24号线双管齐下，能让花都咸鱼翻身吗？ ）
△18号线北延段线路走向图
24号线，也就是8号线北延段的拆解线，将直达市区的纪念堂站，中间连通广州北站和白云棠溪站，实现两大交通枢纽客流快速到达市中心，有效增强广州南北向的通达效率。
两条地铁，不仅能解决花都市民的出行问题，还可以让花都更快融入大湾区经济圈，同时为花都楼市注入新的活力。
△数据来源合富研究院
从化呢，很遗憾地告诉你们，目前已透露的地铁规划信息，即将纳入第四轮规划的，没有从化的份！而且，现在仅通车的14号线，沿线楼盘房价不涨反跌了……（详情点击：地铁一通黄金万两，广州这条线房价咋不涨反跌，你掉坑吗？）
△2018年价格均取自12月的价格
从规划上，花都楼市翻身的机会也多一点。
除了要打造三个千亿级别的汽车、智能电子信息和临空产业集群外，还围绕着花都湖规划了花都湖片区CBD，建设滨水居住区。
前几年花都湖周边也卖了不少地，现在项目也差不多上市，承接花都区府的楼市转移，房价去到2.5-3.5万/平，是房价最高的区域。
△花都湖周边楼盘房价（截图来源房王网）
而从化，本身在售的一手楼盘也不多，且又比较分散，房价在9000-26000元/平不等。其中，只有地铁盘、度假、温泉旅游盘等可以吸引其他区域的购房者进入，更多楼盘是本地居民消化，难以外溢。
房价涨势也比较慢，据安居客数据显示，从化房价在2016年才突破万元大关。近九年来，房价涨幅为127%，目前在1.56万/平左右徘徊。
△数据来源安居客
愁……北部库存大去化慢，房价还能涨？
天河、黄埔愁没货可卖，白云、花都、从化愁的是怎么卖货！
花都、从化两个区域近几年卖地不多，库存倒不少。据广州房管局数据显示，截至到4月11日，花都可售房源9187套，可售面积105万方；从化为5770套，可售面积67万方。
白云这两年卖地多，库存积压也较大，截至到目前可售还有7894套，约82万方。
△注：本表信息仅限于纳入网上签约管理的数据。可售指纳入预售的项目中可供的销售（签约）的单元，以及已确权可供销售（签约）的单元。
看到这个数据，可能有人觉得，还不算太糟，有南沙、番禺和增城垫着，数据也没那么难看。
但只要结合第一季度的去化速度，就不会这么乐观了。
一季度花都共网签2903套，月均约968套，按这去化速度，花都存量还可以卖9.4个月。白云区库存较少，但是一季度去化比较慢，月均网签仅648套，按这速度，还能卖一年。
从化更不用说了，11区去化最慢，仅目前的量就能卖一年多！
在高库存压力下，你觉得房价还能涨？
先想想怎么去库存再说吧。