如果你能回到过去10年前，请问你最想做什么事情？对于大多数人来说，答案恐怕基本一致，那就是就算是借钱也要买房。客观来讲，这一点合情合理，在楼市经历大牛市的背景下，市场预期越来越独特，甚至在调控加码的格局加持下，越来越多的人看涨楼市，将自身全部家当投身于房产。也许正是因为存在这一股市场预期，房价由最初的不足2000元上涨至如今的9980元平方米。表面上来看，涨幅也才接近5倍，但折射到我国特殊的城市群布局，热点城市涨幅超过10倍也是常见之事。从这一系列的案例来看，房地产的确可称之为造富工具，或者说截止目前，通过买房实现财富自由的人占大多数。

但又平心而论，任何商品的价值有涨有跌，投资性经济是如此，更不用说跟实体经济直接挂钩的房地产经济。从购房成本来看，建筑、水泥、人工、电子产品等成本市场的高低完全取决于需求端，如果要说更加直白一点的话，那就是商品价格的核心源动力来自老百姓的收入。这一点在某些商品上得到了淋淋尽致的体现，为何同一件商品不同地区价格差异巨大？最本质的原因就是当地消费水平不一致，只要提高收入的涨幅，商品价格上涨才属于有效涨幅。换而言之，房子价格严重倒挂居民收入，在没有接盘群体市场下的市场，我只能说终究只是昙花一现。

针对这一点，为何要讲这么多？就是想让大家明白一个道理，房价的高低不仅仅局限于房子成本，更多的是增值服务，这一点并没有错，但关键是基于居民收入。在房价破万的局面下，月收入在6000以上的县城又有多少个呢？

换一句话说，在失去消费规模作为源动力支撑的局面下，为什么房价还能不减反增？从政策、金融、人口3大核心因素来看，也许就是金融的魅力，或者说信贷资源才是重中之重。而这一体现贯穿了整个楼市发展，例如开发商靠着银行贷款进行融资拿地，凭借预售制的现金流完成正在进行中的项目，而购房者靠着银行房贷提前拥有属于自己的一套房子，甚至有的炒房客靠着以租还贷撬动房产杠杆。

从以上特殊的背景来看，最近有一则消息席卷楼市，那就是房贷额度告急，楼市要停贷？众所周知，今年央行开始实施“房地产贷款集中管理制度”，将银行机构分为5档，设立不同的房地产贷款占比和个人贷款占比上限。而针对这一点，再回望现阶段各大银行的房贷额度，均双双逼近红线。

基于这种情况下，银行根本没有办法来解决这个问题，只能压缩房贷额度，这也就是为什么不少地区房贷放款周期延迟的本质原因。对此不少专家表示，当下排查信贷资源违规流入楼市是今年重点工作，在这个关键时刻，房贷周期延迟甚至暂停都是有可能发生的事情，特别是中小银行，暂时还没有能力逆转局面。

事实上对于这一点，高层表态，央行专门召开了全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，不少银行高管明确表示要在贷款投向上严格把关。与此同时，4月5日，合肥出台房地产调控八条措施，内容涉及到学位制、二手房限购、热点城市“摇号+限售”等政策，由此可见行政、土地等新政看似创新措施，但不得不说依然成为今年调控的标配。而在此之前3月30日，西安深夜加码调控，提高买房准入门槛，购房须落户满1年。回望这些市场动向，无一例外都是热点城市，恰恰佐证了一个调控的核心思路，那就是控涨不控跌。

总的来说，2021年房价或没有悬念，或者说当下楼市格局清晰，其背后的市场走向并没有大家想象中的那么复杂。对于热点城市来说，在明面上的调控加码前提下，房价想要上涨无疑是异想天开，短期内更多的是走平甚至下行；对于省会、区域性城市来说，优势似乎只剩下人口净流入的优势，跌幅的空间远远大于增值，主要还是看城市主体态度。至于其他城市，我只能说买房前请先看看市场房子到底好不好卖，连卖房都是一件难事，更不用说多年后的二次转手了。