未来的房价由谁说了算？！是市场，政策，规划，还是人口，货币，信贷？

如果真的能够预见房价未来，最靠谱的指标或许只有一个，那就是房地联动价。

自从上海宅地实行“房地联动价”机制起，上海新房就成了“明码标价”的商品。新房的房地联动价，几乎就是未来新房的售价；也给周边的二手房交易价立了标尺。

在过去的2023年，上海四次集中供地，共计成交72块涉宅用地，总成交金额2200亿元。它们的房地联动房价你还记得多少？2024年，上海房价又怎么走？

Part.1

15万+新盘分布情况

金字塔最顶端，基本位于内环内，也是上海传统市中心所在地。

近些年来，上海新盘中达到15万元/㎡的屈指可数，不过翠湖五集、云锦东方等寥寥数个。

就连近年来热度爆表号称“浦西汤臣一品”的海泰北外滩取证均价也只有14.5万元/㎡，然而随着市中心一些风貌地块的出让，“豪宅联动价难超15万元/㎡”局面破冰了。

从杨浦（翠湖滨江）、静安（北站新城）地块房地联动价21万元/㎡，再到黄浦区金陵东路的25万元/㎡，房地联动价屡创新高，一年内多次刷新记录。

Part.2

10万-15万新盘分布情况

10万-15万新盘主要分布在内环附近（杨浦平凉社区、静安中兴社区），少部分分布在徐汇田林、徐汇龙华、长宁西郊，甚至普陀北新泾产业园的联动价也已经涨至10.2万/平方米。

其中杨浦平凉社区联动价相对比较稳定，3宗地块在11.7万-12万/平方米之间；静安中兴社区联动价也是微涨，在12.1万-12.5万/平方米。

Part.3

8万-10万新盘分布情况

8万-10万新盘主要分布在中环一带的普陀桃浦科技智慧城、虹口江湾镇等，以及外环外莘庄地区。

其中普陀桃浦科技智慧城的联动价已经涨至8.55万/平方米，不过项目的装修标准也相应的提高，由原来的装修标准不低于4000元/㎡提高到5000元/㎡。

莘庄地区凭借着优秀的城市界面、成熟的配套、城市副中心的定位，地段价值甚至超越了不少中环板块，所以其房价也一直在外环板块中的高点。

不过楼市下行下，卖莘庄的新房也遇到了瓶颈，去化并不是很尽如人意，尤其是中企云启春申项目，据悉，项目开盘首日认购率约12%。

Part.4

7万-8万新盘分布情况

7万-8万的新盘分布在普陀桃浦社区、闵行梅陇以及浦东三林板块。南外环、北中环，南高北低的价格格局在这里充分展现。

其中普陀桃浦社区联动价全年变化不是很大，一直都在7.9万/平方米；梅陇社区房地联动有微涨，从7.5万/平方米涨到7.6万/平方米。

Part.5

6万-7万新盘分布情况

6万-7万新盘以外郊环为主，主要分布在大虹桥（青浦徐泾、闵行华漕、嘉定江桥、嘉定南翔）、浦东川沙、周浦、宝山大场、吴淞板块；

其中，宝山大场宅地联动价出现了“3连跳”，4月份时，6.3万/平方米；7月份时涨到了6.7万/平方米；到了9月份时，联动价已经上涨到6.9万/平方米，一路上扬。

Part.6

4万-6万新盘分布情况

4万-6万的新盘主要分布在上海的四个新城（奉贤、青浦、嘉定、松江），以及宝山顾村、松江泗泾、青浦赵巷、闵行颛桥、浦江、浦东新场、祝桥、曹路等。

其中变化最大的是松江洞泾板块，7月份时华发地块联动价在5万/平方米，到了10月份，保利发展地块就已经涨至53000元/平方米，短短三个月时间，每平方米涨了3000元。

Part.7

3万-4万新盘分布情况

3万-3.9万新盘主要分布在郊环一带，郊环以内主要在青浦重固、奉贤金汇以及奉贤新城15单元；郊环外主要在嘉定徐行、青浦金泽、金山新城以及临港。

其中联动价变化比较大的是临港地块，以4单元为例，7月份时，联动价还是34000元/平方米，到了12月份联动价就已经涨至34500元/平方米。

Part.8

2万+新盘分布情况

如今的上海，对于刚需买房人而言，着实不太友好。

纵观2023年土拍，联动价在2W+新盘已经非常少了，只有亭林板块推出一宗宅地，联动价在24000元/平方米。