最近，有一则数据引起了大家的注意，那就是2020年上半年住房新增贷款12.09万亿，但占比却从39%下滑至29%。简而言之，在央行多次放水的背景下，货币膨胀但资金却未流入楼市，仅从这一点来看，相信大家可以看出这一次调控的特殊性。客观来讲，在过去20年里，房价快速的上涨离不开多维度因素的助推，例如购房者买涨不买跌的心态，使其市场始终处于螺旋上升趋势；去库存、棚改的兴起导致房子彻底沦为投资产物，甚至造富潜意识深入人心。也许这一点几乎所有人都会否认，但不得不承认这就是现实。

本质上来看，任何经济的发展都基于货币流通，更加直白一点的话，那就是羊毛终究出在羊上。即使是每年的通货膨胀核算下来接近9%，但对于我国房价涨幅来看，这可称得上是九牛一毛。而对于这一点，最近央行的一份报告早已告知真相，例如我国城镇住房拥有率接近96%，户均套为1.5套，反观另一边居民负债率突破120%，靠贷还贷的生活方式似乎成为当前社会现状。

如果说要佐证这个观点，其实还有案例，例如市场供不应求的背后住房空置率却为22%。但对于购房者而言，这些就显得很枉然，在人均面积50平方米的背景下，买不到房子似乎演变成买不起，在房价动辄上万的现状下，四个钱包买房到头来也只是有心无力。

在这样特殊背景下，我们不禁会思考一个问题，楼市难道真的没有天花板吗？对此我很明确告诉大家，此时的楼市早已今非昔比，与此说天花板将至，还不如说因果效应将至。从资金层面来看，在过去开发商靠着银行贷款，几乎零风险撬动整个房产杠杆，融资拿地、贷款建房、预售制借着现金流缓冲后续项目发展。平心而论，正是因为这种流水线的操作，使其过去市场处于疯狂扩张，截止2019年市场规模突破16万亿。

但从此时此刻的楼市布局来看，曾经引以为傲的现金流却成为最后一根稻草。据数据显示，下半年各大开发商到期债务规模接近百亿，同比上涨58%，甚至早已进入单月偿还最大额度。

也许从这一点来看，其实不难能判断房子贬值要来了，或者说现在的房子该卖给谁？从市场行情来看，开封、岳阳等地市场早已掀起降价潮，甚至部分开发商偷偷调价20%；杭州、郑州等地则面临二手房挂牌房源突增的处境。对此可以总结为一句话，那就是房子就宛如债，想要接盘就得有亏钱的觉悟。

其次随着住房需求格局发生本质变化，以往随着城市群、都市圈都能释放人口红利，但随着水满则溢，一二线城市的挤压效应正在悄然发生，例如学位有限、落户资格被迫再度升级。而在这趋势促使下，次级需求产生，这一点似乎和最近几年逃离北上广、返乡置业有着直接关系。

事实上对于这一点，高层反应相当直接，连发2道“限制令”，主要有以下内容：一是土地市场格局初具效应，集体建设用地的入市解放被搁置的土地，一方面增加老百姓收入，另一面缓解相形见绌的一二线城市；相关部门明确表示坚决打击违法占据耕地行为，甚至在此建房同责；棚改正式成为过去式，曾经的棚户区房子是香馍馍，反观现在即使是送给他人，别人也不一定想要。

二是金融风险成为最后的底线，对于开发商来说，最近监管部门设立“3道红线”或许是雪上加霜。据不少专家预测超一半的开发商至少触碰1道红线，也就是有息债务被限制5%，不出意外的话，下半年才是各大开发商最热闹的时期。

总的来说，在失去政策、土地2大强力支撑下的楼市，请问还剩下什么？也许大家的回答是人口，也许是城镇化进程，但俗话说远水救不了近火，长期来看，房价下行是必然趋势。

客观来讲，商人的嗅觉往往是最灵敏的，在某种程度上来看，其观点值得借鉴。例如融创董事长孙宏斌道出真相，表示对于开发商来说，当前当务之急就是降低自身负债率，活下去是第一位，也许市场横盘，但住房需求往往不会消失，只能被抑制，仅从这一点来看，市场规模要比我们想象中要问题；对于购房者来说，大家内心最渴望的就是房价上涨，客观来讲下跌仅是小部分人的心理，从过去的无数案例来看，房价上涨往往比下行更利于市场发展。