现在的楼市，犹如钱钟书的《围城》，围在城里的人想“逃出来”，城外的人想“冲进去”。由于各城市之间楼市差异开始显现，一线城市仍处于冲进去的热浪之中，部分二线城市及大量的三四线城市则出现“逃出来”的迹象，这一点从同比翻部增长的二手房挂牌量就可以明白。而对于很多三四线城市来说，现在想出来可能已不太容易。

如果从房地产市场通行的观察指标来看，不管是房价收入比还是房租收入比都表明楼市泡沫存在。而在部分城市，由于土地供应不足，在央妈放水的促进之下，与钱越近的人买房越多。用社科院的话说，富裕群体住房过剩，刚需群体住房欠缺。

因此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心副主任李超建议：积极应对未来住房需求主体的结构变化，谨防调控政策误伤刚需和改善型需求群体。提高投资投机型需求购房难度和持有成本，充分利用税收、金融等调控手段，进一步压缩其获利空间。

由于房价从2003年的2000元每平米上涨至当前的10000元每平米，近17年的时间，平均房价涨幅超过了4倍。在房价上涨的同时，居民收入的增速远低于房价增速，这就造成了居民因买房之后，家庭债务占收比过高，家庭杠杆增加过快，形成了无形的风险。所以，银保监会主席郭树清前期称，房地产是最大的“灰犀牛”

下面，我们用中国社科院财贸所高广春博士公布的数据来提醒一下盲目买房的人，冷静之中做出决策，可能更加美好。

一、居民住房债务的偿付风险在快速累积。

我们用居民季度偿贷和同期可支配收入的占比来观察。2020年三季度，中国居民季度偿贷和同期可支配收入的占比达到53.96%。而国际通行的合理指标为30%。超过这个指标，表明居民偿债压力巨大。

二、居民住房的债务规模增长过快。

根据央行公布的数据显示，截止2020年第三季度，我国居民住房贷款已经超过36万亿，占支付贷款的60%。

特别需要注意的是，近两年增速超乎想象。从历年房贷数据看，第一个住房贷款10万亿用时10年；第二个住房贷款10万亿用时仅三年半（累计到20万亿）；第三个住房贷款10万亿仅用时2年2个月（累计到30万亿）。

这样的增长速度，既有房价成倍增长的关系，也有全民都想炒房的思想有一定的关系。

三、家庭债务（主要是房贷）偿还来源主要是工资。

根据高广春博士公布的数据，60%的家庭债务都是依靠工资进行还款的。工资性收入更多地用来还房贷，使得居民生活压力剧增。

与房价翻倍增长的不匹配的是居民收入的增长，近三年，名义收入还呈下降趋势。在2017年初到2020年9月的2年时间里，居民名义收入下降5个百分点。

高广春博士建议住房公积金贷款应面向中低收入群体，要给居民提供可支付的住房，稳定居民的收入，在居民债务无力偿付的情况下，还应提供一个公共的救助机制，在居民无法偿还债务时，有《个人破产法》为其提供一个经济降落伞的机制。让居民拥有安全的、可以生存的空间。