2020年，即将收官，过往一年值得思量。
如果用一个词来形容2020年的楼市，我想波谲云诡再合适不过了，这一年的楼市充满了太多魔幻的事。
这一年，楼市受疫情影响几乎停摆；这一年，线上买房被不断追捧；这一年，长租公寓龙头蛋壳爆雷；这一年，楼市打新被强烈抨击......
时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山，年末将至，聊宅用楼市十大关键词，记录2020的楼市现状与思考。
楼市停摆
事件：2020年充满着开局不利的无力感，新冠肺炎疫情的肆虐下，全民被迫宅在家中，全国超110座城市的大批售楼部主动或被动关闭，暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动，或者关闭售楼部，甚至停止网签，冻结楼市交易，对本就进入寒冬期的楼市冲击尤为巨大，像是又覆上一层厚重的“冰霜”。
点评：从1月末多家研究机构发布的房企销售排行榜来看，1月下旬以来各地新房销售基本停摆，市场整体成交数据低迷。TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。2月份房地产销售业绩，更是创下近几年以来单月销售的最低记录，其中大概有8成的百强房企单月和累计业绩出现了同比“双降”态势。虽然各大品牌房企为求生推出线上看房、购房服务的后招，但收效甚微，毕竟购房客们缺少实景看房的真实感与舒适感，对房源了解不够深入透彻，因此购买的意愿差强人意，从而导致疫情期间的商品房整体成交量锐减至历史“冰点”，成交价同样大幅骤降。
直播卖房
事件：今年疫情持续期间，全国超110座城市的大批售楼部主动或被动关闭，与此同时，网上售楼部，线上看房，直播卖房成为顺势而生的大热行为，几乎一夜之间各大房企的线上售楼部都出来了，线上看房，直播卖房成为新的救命稻草，也为房地产行业提供一个新契机，转战互联网化。
点评：在互联网功能大变样、主播泛滥的当下，“直播带货”新型营销模式走红，为疫情期间房地产行业转冷的情况下，提供新的看房、卖房的模式。当红明星与流量红人使房产电商化与直播化的形式，在一定程度上大范围的传播房产的品牌与楼盘，通过顶级流量实现线上线下深层次的互动连接，促进销售，加大成交量，顺应营销模式新变革。然而直播卖房结果来看，效果并不尽如人意，不仅反馈结果平淡，成交量也略显失败。直播卖房的效果虽能为房企带来一定的曝光量，触达新客群，但其本质仍是传统营销，线上拓客引流线下成交，像住房这类大宗消费品不比日常的商品，在慎重的考虑下，真正在线上认购的客户量屈指可数。
公积金存废争议
事件：今年年初疫情持续期间，前重庆市长黄奇帆建议人大取消住房公积金制度，降低企业成本。而之后的2月20日住建部表示，企业可按规定申请在6月30日前缓缴住房公积金，虽然两者并无关系，但是关于住房公积金的探讨还是甚嚣尘上。
点评：实际上关于取消公积金制度的这个提议并不是在疫情期间才被提出，关于它的争议自1991年上海实施开始就一直存在，虽然我国的住房公积金使用率很高，但是主要使用者却是高、中收入群体，因此很多人也说本质是“劫贫济富”。虽说公积金贷款是一项重要的便民利民措施，但现实生活中它一直处于贷款鄙视链的底层，审批周期过长、审批条件繁琐，开发商一度普遍拒绝公积金贷款。但是它又不是简简单单就能废除的，它对于员工来说属于政策性贷款，利率远远低于商业贷款，加上税前抵扣带来的合理避税，企业必须强制缴存赋予的实际收入，是员工具体的利益。如果公积金账户没了，相当于到手的工资少了一部分，而且买房只能用商业贷款，不能用公积金贷款省利息。
三条红线
事件：2020年8月20日，住建部、央行约谈了12家房企，抛出房企融资的三条红线（又称“融资新规”）：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。然后根据踩红线的不同情况，又将各个房企归入红橙黄绿四档，而其有息负债增长分别不得超过15%、10%、5%、0%。
点评：简单的来说，三条红线全中的话，无法融资只能等着资金链断裂而死，中两条还可以苟延残喘，中一条还可以继续融资，但是即使三条都不中，融资规模也只能在15%以内，而做这一切的目的无非是让房企去杠杆、降负债、预防系统性金融风险。根据数据显示2019年国内上市房企负债总额已经超过15万亿，今年疫情之后，负债融资不降反增，前七个月几大房企国内外融资超过7000亿，房价不涨房企负债却越来越高，房价上涨将会直接影响系统性金融安全，此时只能进行房企侧供给，高负债的房企被动出清，有实力的断臂求生，最终获益的还是资金来源充足和风格日趋保守的房企，而更多踩线的房企只能努力降杠杆保命，回笼资金偿还债务、降低负债率、降低融资风险等级。
批量转移LPR
事件：今年3月1日LPR转换正式启动，持续至8月31日，之前按照基准利率贷款的，可以在这一期间选择固定利率，或者LPR浮动利率。8月25日起五大行对个人房贷统一转换为LPR，如果不想转换LPR，可以再切换回来，统一转换之后，还预留后悔的时间，截止到今年12月底。
点评：去年就通知8月31日前需要转LPR或者固定利率，但是基于很多原因，大家都没主动选择，那就批量转换吧，反正纠结来纠结去也是为了每个月省下几十块钱而已，如果你不主动做决定，那就银行来做吧，就再也不用在纠结了。在疫情的影响下，今年上半年，GDP增速下滑至3%，经济增速下滑的压力不是一般的大。要想保证经济增长和就业稳定，就需要保持适度宽松的货币政策，即低利率环境。目前我们的商业贷款利率是处于低位水平，每个周期的最低点一直下行，已经处于30年来最低点。目前市场的共识是短期时间内，LPR将保持在低位波动。中长期时间内，国内大概率将进入降息周期，购房者选择LPR还是很有希望享受利率下降的红利。
契税补贴
事件：今年6月3日郑州新郑薛店镇率先发布缴纳补贴办法，随后主城区域开始紧跟宣布缴纳补贴办法，此次商品房契税缴纳奖励办法，各个区域均采用“先征后奖”的方式，每套房享受一次补贴。其奖励方式和标准都是在固定时间内缴纳商品房契税，按照契税总额的百分比获得奖励。
点评：这次的补贴方式除了龙湖镇是以消费券的形式发放至本人支付宝，其他区域资金划转方式均为财政分局自收到相关资料后15个工作日内将奖励资金转入申请人本人银行卡账户，可以说是早缴纳，多优惠，最多优惠20%，政策除了利好已购房但没交契税的群体，还有就是刺激税收，缓解财政压力。今年受疫情的影响，政府财政收不保支，压力激增，1-4月，郑州全市地方财政一般公共预算收入完成406亿元，下降6.8%，1-4月，全市居民消费价格同比上涨4.6%，比一季度回落0.6个百分点。4月当月环比下降1.2%。于是年中节点期间，利用契税补贴的方式，刺激契税的快速缴纳，以达到缓解财政压力的作用，不过这一方式对于新房和二手房的交易刺激作用真的非常有限，也不惠及通知发布之后的购房者。
公租房冲突
事件：今年在北京、广州、深圳、郑州等多个城市的小区内发生商品房业主与公租房租户冲突。有业主怒怼租户，要求物业禁止租户进入小区花园、禁止使用停车位、商品房与公租房进行隔离等等，只要是配建保障房政策的小区，商品房业主和公租房租户的矛盾就一直存在，至今没有靠谱的解决方法。
点评：自从在2007年，国务院出台规定：新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建”后，关于公租房隔离的矛盾就一直不停。引发争执的原因也不外乎两点，其一，同小区不同价，购房成本相差太大。商品房业主花费百万或者千万购买房产，却要和公租房共享配套。其二，同等物业费，不同享受。公租房自认为缴纳了同样的物业费，却受到了差别待遇。实际上公租房这个概念刚出来的时候，市场上一片叫好之声，舆论的走向也多是对低收入人群能安居置业的夸赞之声。可是自从商品房配建公租房后，开发商规划不当，资金问题由置业者承担，且对房产增值会产生不良影响后，商品房业主就不干了，如果公平问题不能得到解决，未来公租房与商品房之间的争执还是会不断出现。
楼市打新
事件：由于新房和二手出现50%的房价格倒挂，吸引众多购房者谋求“打新造富”，只要有新盘开盘，闭眼就打，打中就买，深圳某“网红”楼盘的开盘，更是创造了楼市“打新造富”的魔幻一幕，被新华社点名批评楼市“打新热”，深圳住建局更是表示“研究综合调控政策”。
点评：为了抑制深圳房价上涨过快，更好的让刚需上车，深圳这几年一直在努力规范房地产市场，其中就包括新房“限价”举措，也正是因为如此，部分新楼盘的开盘价格远低于周边二手房价格，于是就出现一二手房价格倒挂现象。“打新热”也就应运而生，买到就意味着赚到，也就必然加大资金投机倾向，这也是市场无可奈何的规律。“打新”一词本用于新股票投资，而“楼市打新”这四个字足以凸显房子的投资属性，没有人再关注房子本身，更多的是把目光转向房子的金融属性。实际上，现在这种打新现象不仅仅是存在于深圳，在长三角的两个强二线城市杭州和南京也一直存在，而这些打新人更多也是投资客，代持炒房也是资金富余者的“手笔”，即便严厉监管也难以全面抑制。
蛋壳爆雷
事件：11月长租公寓龙头蛋壳公寓传出爆雷传闻，一时之间大批的房东和租客都纷纷赶至北京蛋壳总部散步。之后的没几天，蛋壳公寓的母公司再度成为被执行人，执行标的约为572万元，这是11月份蛋壳公寓第三次成为被执行人。这一系列的事件也标志着长租市场呼风唤雨的蛋壳公寓走下神坛。
点评：曾经为了解决广大购房困难的青年阶层的住房问题的长租公寓，在资本主义野蛮的进入下开始玩起了“高进低出”的游戏，用高价在二手市场抢占房源，再低价租给租客，通过巨额补贴快速跑马圈地。圈地是成功了，但是也会产生巨大的额外成本，于是资金的压力之下，租金贷应运而生。而蛋壳公寓是租金贷的最大玩家之一，根据招股书披露，蛋壳使用租金贷的租客比例高达67.9%，租客预付款分别为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元。巨额的资金贷为蛋壳的扩张提供了巨大的资本，但是也为它埋下了巨大的隐患。如今蛋壳资金困局难破，经营状况堪忧，业主驱赶承租人，成千上万人无家可归，或许长租公寓龙头之一的蛋壳将在这场浩劫中即将走向终点。
人口警戒线
事件：受多方面影响，现在人们的生育意愿偏低，总和生育率已经跌破警戒线，人口发展进入关键转折期。我国的生育率是千分之四点九四，这个生育率不但是远低于其他发展中国家，而且低于大多数的发达国家。
点评：过去，谈到中国经济发展，有一个词总是绕不开那就是人口红利，然而由于多年的计划生育政策效果尤为明显，目前中国已经进入老龄化社会，总和生育率已跌破警戒线。未来人口问题，可能是对我国房价长期发展影响最大的一个因素。对于房价的涨跌一直有着短期看金融、中期看土地、长期看人口的说法，人口持续增长是支撑楼市的主要动力，人多了刚需购房需求才多，当然一个城市经济发展不错，具备足够吸引力吸附人口流入，房地产市场才能蓬勃发展，可以说城市发展和人口增长是相辅相成的关系。所以，从宏观的角度来看，随着我国人口出现低生育率和老龄化问题，对于一般城市而言，可能会面临人口基本盘的压力，而人口呈现流出状态的三四线城市将会迎来较为严峻挑战。