不知道大家有没有一个感受，现在的楼市行情，很不一样。
城市间的轮动行情越来越微弱，取而代之的是点状行情的传播。城市和楼市之间的传导效应越来越弱，说断就断。
楼市到底是哪个环节变了？购房者应该记住什么？
我们先一起回顾上一波楼市（2015-2017）年行情的特点。
2015年，启动了轰轰烈烈的全国去库存行动，伴随着棚改货币化安置以及低首付低利率政策的刺激，全国楼市迎来了轮动行情、普涨行情。
从地区来说，先是南方启动，然后北方接棒；
从城市来说，先是深圳、上海开动，然后北京起势；
从城市等级来说，先是一线城市，然后是环一线城市，接着二线跟进，最后轮动到三四五线城市。
再说的具体点——
2015年，最好的购入城市是深圳上海北京，领涨全国、半年翻番。
2016年，最好的购入城市是杭州武汉成都郑州重庆等，这是强二线的补涨，半年翻番，此时再买入深圳上海厦门，直接就站岗了，一直站到2019年。
2017年，最好的购入城市是海口、西安、三亚、大连、宁波、昆明、贵阳等，这是弱二线的补涨时期，半年上涨50%，此时再买入郑州、武汉、成都、长沙，直接就站岗了，有的站到现在。
2018年，全国补涨完成，三四线徐州、常州、开封补涨，大涨之后没有了接盘的价值，最好的购入城市，当年几乎没有了。
整个的行情波动轨迹就是，一线——二线——三四五线。
但这两年，楼市轮动行情明显减弱，甚至可以说，点跟点之间的传导，断节了。
2019年，苏州楼市表现迅猛，尤其是3~5月份的小阳春期间，园区房价涨幅一度被全网关注。但周边的地级市无锡、常州没有明显上涨，县级市张家港、常熟也没有跟涨。
2019年11月深圳楼市快速起势，但没有蔓延到整个大亚湾，甚至深圳东部还趴在地上。
2020年4月，上海由于公民同招,民办摇号，学区房涨幅迅猛，现在热度已经开始蔓延到非学区次新，甚至老破小也开始有跟涨趋势。
但环沪的花桥嘉善，虽有热度，涨幅却没有跟上。
2020年10月之后的合肥，也开始出现局部政务、滨湖、高新区域大涨的行情，但城市内部依旧在分化，东北片区的瑶海、新站冰冷到极点。行情也没有蔓延到周边的芜湖、马鞍山、六安等城市。
过去我们常说的楼市行情轮动，似乎戛然而止。
现在的楼市行情，有了新的特点，点状行情或者局部发热。
再来看一张图，残酷的跌幅榜。
廊坊（-46.9%）、青岛（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇庆（-19.3%）、石家庄（-18）、济南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西双版纳（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、郑州（-13.1%）、中山（-11.9%）。
这些数据，个个扎眼，甚至有的城市开始跌回3年前，到底哪里出了问题？
分享几个跌幅代表城市的局部特点。
石家庄——受环京影响，首位度不如北京和天津，北京调控之后政策跟紧，同时留不住人才，新房供应又大，房价跌跌不休。
廊坊——早期受北京外溢，但北京严格调控后收紧限购，较高峰期价格腰斩，挂牌半年低价成交，除了已经在去泡沫的北三县，看不到任何价值。
青岛——5年限售，持续遇冷，如今放开零门槛落户。
天津——新房供应大，二手持续阴跌，也放开落户。
郑州——调控周期已到，但供应太大，持续在加量中……
再来看看今年一线城市的基本情况，从去年底到今年：
上海新房认筹火热、二手学区房跳涨，现在行情已经蔓延到非学区次新；
广州南沙部分区域涨幅明显，8月起保持每月超1万套的成交，金九之月更是突破16000套，环比增长136%，购房需求激增；
深圳调控后依旧活力无限，西部二手房还在上涨通道，业主惜售比较明显；
北京也比较突出，10月二手房成交量达1.43万套，同比增加62%，加上9月成交的1.73万套，创造了4年来最热的“金九银十”。
真相帝来了，楼市再无轮动，分化和冰火两重天。
不只是全国楼市分化，甚至城市内部也在分化，这种过去从城市内部板块轮动，再由城市向外围带动上涨的行情没有了。
楼市上涨，由点到线还有机会，妄想由线到面，由面到全国，洗洗睡吧。
一些典型发展式微城市的楼市发展脱离了基本面，即使放开了限购也很难拉动颓势，除非永远不加供应。
“房住不炒”的主基调不变，房价依然会在合理区间震荡，土地成本增高，让未来房价依然有上涨的压力。但也要注意，有些城市的房价可能要跌跌不休，直到出现鹤岗一样几万一套的白菜价。
没有热点支撑的楼市，很难再起波澜。但是，我们也需要防着现在逐渐放开的人口落户政策。
这是一个很大的变量。
为什么会这样？我们来看看今年高层对于房地产的态度信号。
2020年7月24日，高层组织房地产座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙参会，调控典范和涨幅过热城市共坐一桌。
名为座谈，实为约谈：重视内循环，抓好“房住不炒”。
7月30日，中央政治局会议，再度重申内循环和房住不炒。
8月20日，央行联合住建部召集房地产公司面谈，重点关注房企融资的“三道红线”，从金融端要求房企降杠杆，收紧融资环境，防止资金从供给端流入房地产。
12月18日，中央经济工作会议在北京举行。这次会议关于房地产的笔墨，是最近几年最浓墨重彩的一次。
解决好大城市住房突出问题、住房问题关系民生福祉，坚持房住不炒的定位、要高度重视保障性租赁住房建设，探索完善租购同权。
大家发现了吗？今年的风向很不一样，先是“带头大哥”吹起总号角，然后下面的小弟纷纷跟进，不老实的一定被敲打。
调控的落位点，越来越细化，不再是过去简单粗暴的搬出限购、限售、限贷三板斧，如今都是细致到近乎“量身定做”的程度—限摇、限离婚、倾斜无房户。
一城一策的调控方式，开始有意转化为“因人施策”。
因城施策下，可能会陆续有城市想透气露头，但政策大锤不会放过任何一个侥幸者。
今年我们看到了深圳大涨后，住建局长公开直言：我们不是没有手段，而是准备了很多手段。
先是大力严查经营贷，然后直接下架违规二手房源，严厉打击吵房团哄抬房价，启动了二手房指导。
不仅如此，深圳武器库里还保留了了房产税、高价房税、高利率等武器。
包括和东莞同天出台的杭州摇号新政，把楼市限价之下带来的摇号bug，堵的一干二净。
沈阳把二套首付提高到5成、增值税2年免征调整到5年、严抓经营贷、首付贷流入楼市。
无锡二套首付提高到6成、增值税征免年限由2年调整到5年、追溯离婚2年门槛。
越来越多的城市出现过热之后，被立即按下去。
点状行情，来的快去的更快，没有蔓延，也没有轮动。
属于楼市的全面发烧时代，过去了。
楼市走到现在，已经到了分化的时刻。再也没有全国普涨一说，已经变成了点状行情。
那么买房人该怎么判断这种点状行情呢？
从城市的角度来看，可以关注：
第一，已经走完调控周期的城市，比如郑州、成都、合肥、天津等前期已经横盘过3年的城市，一旦供应收紧，机会马上就来。
第二，落户政策尤其宽松，城市基本面好，人口增量充沛的城市，这些都是楼市未来的中坚接盘力量。
第三，一些重磅利好政策落地的城市。比如被评选为国家中心城市、副省级城市，地铁机场等基建的初次规划/开通，都会促发这个城市的房价异动。
从板块的角度来看，什么样的板块更有机会？
一，可以关注那些几乎没有土地可供应，以二手交易为主的板块。
比如苏州工业园区，深圳福田、南山、上海的古北大宁，新房的供应已经收缩到极致，成交几乎都是二手市场的力量。
二，也要关注那些有大量人口涌入，靠着产业园，有核心商圈和优质学区的板块。
比如浦东张江、前滩，静安的南京西路，苏州的工业园区、郑州的郑东新区、成都的高新南区。
这种趋势一定会贯穿未来的楼市，马太效应会越来越凸显，头部效应将会主导楼市走向。
几个逻辑买房人可以把握住：
接下来会是刚需元年。对于强一二线城市的刚需来说，在调控收紧前尽快上车，避免睡一觉，失去购房资格。
已经收紧的城市先不要着急，接下来房企融资收紧、大环境严峻，会有折扣出货的概率。
以下城市的投资需要警惕：
一是二手房挂牌量非常高的城市；
二是涨的时间已经比较长且涨幅比较高，但从没有经过调整的城市；
三是短周期内大涨的城市；
四是没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。
最后说一句，房产投资不是没有机会，但开始进入长持阶段。
所有的短炒投机都会被打击，所谓的低价博暴击，最后都拼不过优质资产穿越周期的能力。