年终岁尾，是观察房地产市场风向的大好时机。

每年年末，包括高层召开的年度经济会议，还有全国住建系统开会，或是央行LPR报价、MLF操作量的变化，还有央媒如《经济日报》、《人民日报》对明年楼市的展望，都值得逐字逐句的分析。

今年，风向同样有新的变化。

先是在12月18日结束的经济工作会议上，高层提出“解决好大城市住房突出问题”。

1，高度重视保障性租赁住房建设。

逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

2，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。

随后，12月29日，住建部部长在《人民日报》刊文：实施城市更新行动，完善住房制度。

文章有两个亮点。

1，明确提出要在“十四五”期末，基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

2，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

大家有没有发现什么共同点？

很明显，短短10天内，高层连续提及了“老小区”和“租赁房”这2类房子，明年作为“十四五”的开局之年，将会全面开工。

这两种房子，今年一直都在提，想必各位都不陌生，但因为覆盖面还比较窄，很多人没有感同身受。

根据住建部的规划，今年已经开始改造2000年以前的老小区，各地改造城镇老旧小区是3.9万个，涉及居民近700万户，700万户看起来不少，但肯定跟全国2000年以前建成的老小区总量没法比。

在租赁房方面，虽然一二线城市的落户门槛已经低至中专以下，落户很容易，但新市民的居住问题，还是依赖买商品房，不管是市面上的个人出租房源，还是长租公寓运营的房源，租期短、租金不稳定、动辄跑路，落户后租房依然无法享有和商品房一样的入学、就医、社保等公共权利。

因此，明年的“老小区”和“租赁房”，将是房地产市场最值得关注的两个变量。

很多朋友可能有疑问：老小区改造，建设长租房，对我有什么影响？

毫不夸张的说，这两个政策，是自1998年房改以来，2003年确立房地产行业作为经济支柱以来，楼市最具里程碑意义的事件。

第一，老旧小区改造，既能提升居民生活质量，又象征着房地产发展模式的转变。

棚改货币化安置，是过去几年房价上涨的重要诱因，拆迁户用大量的货币补贴买房，导致中小城市库存迅速去化，成交量和房价同时蹿升的同时，整个市场的“追涨”情绪就被调动起来了，不管是刚需还是炒房客，都开始背负高杠杆买房。

但是，棚改毕竟不可长期持续，今年货币化安置的比例大幅下降，总量下降也接近50%，未来不可能再拉动房价。

不过，前段时间的经济会议已经明确：旧改将是未来房地产市场重点建设的领域。

所谓旧改，指的是老旧小区改造，千万别小看这个政策，据专家统计，按照每年投资8000亿来算，仅仅未来5年，就会增加4万亿的投资。

这样来算，未来10年旧改的投资可能会达到8万亿，在大拆大建的模式消失后，老旧小区的加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施，就能带动上下游十多个行业的投资额。

第二，长租房的建设，将会惠及每一位扎根大城市的“新市民”。

对绝大部分中低收入者来说，住在政府提供的低价租赁房中，交通便利，设施齐全，还能拿补贴。

有钱人可以住游泳池、健身房的豪宅，但占全社会绝大部分的低收入群体，一样可以活得有尊严。

一边是有钱人随便买的商品房体系，不限购，但是有房产税、空置税的束缚，长期持有就意味着亏钱。

另一边是价位低廉的保障房、租赁房，虽然物业、配套、小区环境不算顶级，但学区、医院、社保该有的一个都不会少。

这就是未来房地产市场的趋势，你可以在这个城市没有房子，但你在这个城市可以拥有和普通市民一样的权利，上学、就医、社保、个税，所有门槛都一样，何必再击破脑袋买商品房呢？