让人难以忘记的2020年还有一天就要结束了，在新春到来之前，返乡置业成为房地产开发商争取的重点。这些带着年终奖、带着存款、带着衣锦还乡的脸面回乡的新市民是三四线城市买房的主导力量。他们要么是因为大城市买不起，只能在家乡县城买一套以备年长之后安居；要么是因为左邻右舍在县城买房了，自己也不能输了面子，同样会在县城买上一套房。当然，也有少部分是为了子女进城读书或结婚的真刚需。

如果真正的想长期在县城定居，买上一套房，那是刚需，不必讨论。但是，如果有了房，还想象一二线城市一样，多买几套房用来投资，可能要三思而后行。本文的目的就是想提醒一下那些被房地产公司返乡置业蛊惑的年轻人群，千万不要冲动。

一、为什么还想返乡置业，因为县城房价近两年整体上处于上涨。

首先我们要搞懂县城市房价上涨的原因。

1、农村进城虽然接近尾声，但还在持续。只要还有农民进城，对于县城的楼市来说，就有增量需求。如果短期之内的供应不足，房价还会上涨。

2、外出打工到返乡创业导致的人员回流。根据农业农村部发布消息称，随着农村创业创新推进，预计2020年返乡入乡创业创新人员1010万、比上年增加160多万。这就为县城楼市带来了购买力。

3、棚改滞后的城市，近两年拆迁量较大，对于总量很小的县城房地产市场在短期之内带来了大量的买房需求。只要本城还在开展大规模的棚改，房价上涨没有悬念。反之，县城棚改停止，房价高处不胜寒，很快进入下跌通道。

4、部分改善性购房及面子购房。

二、返乡置业，县城楼市的韭菜？

买房既要从本地实际进观察，更要看清整体楼市发展的方向。在市场经济的作用下，那个地方买房机会多，人口净增量大，当地楼市就兴旺。而影响房价的长期性关键因素人口已出现明显的变化。

1、城镇化率开始放缓。根据2019年统计公报显示，我国城镇常住人口84843万人，常住人口城镇化率为60.60%。超过60%后的城镇化中只有小部分是靠农民进城，更大的部分是城市扩张后，城市周边的农村成建制划入。还有一部分是农村老年人走完一生后，城镇化率的自然增长。

2、人口的流动出现两个变化。一是人口由北向南流动，二是小城市向大城市流动。以前小县城的人流向省城之后，还会有大量的农村人进入县城填补这个空白。但是，现在可以流入的农民不多了。以日本为例，交通越来越发达，东京的人口越来越多，但是，小城市人口越来越少。

3、基本上都在县城或省城有房了。如果你回到老家过春节，看看周边的邻居、亲人、朋友，55岁以下的人群中还有多少没在城市买房。可能少之又少。而没买房的这个群体，以现在的房价，他们还有多少经济实力能购买商品住房。

4、出生人口数据创出新低。中国各年代出生人口数：

（1）、70后：18517万人

（2）、80后：22238万人

（3）、90后：21066万人

（4）、00后：16330万人

（5）、10后：16306万人

所以，如果县城没了棚改，没了人口的增加，房价哪来的上涨的机会，不大跌就算不错了。对于大部分县城来说，投资县城房子的人正在成为房地产商眼中顺势收割的韭菜。再过10年，会有越来越多的鹤岗。大家可以看到，十四五的重点工作中，住建部提出建设小面积的租赁性保障房来解决住有所居。

当你在思考如何购买一套房之时，已经有人开始为怎么卖掉房子发愁。一位网友说，在某个城市挂牌的两套房比市场价便宜二千，挂牌 一年了 ，问都没人问。但是，看到新楼盘销售，总是爆出秒光。他说，他有点心慌。

其实，当前的楼市，买房人也存在理解上的鸿沟。一二线不懂三四线为何没价值还有人买，三四线不理解为何一二线房价那么高还有人买。