房地产行业有一个疑问,长期以来没有准确的答案。如果你能尝试回答,可以试一下。
问题的内容是:房地产发展这么多年,卖房子的欠一屁股债,买房子的也欠一屁股债,更玄幻的是,卖地部门也欠了一屁股债。那么,问题来了,房价涨了那么多,钱都被谁赚走了?
是的,从2003年开始把房地产当做经济发展的支柱产业之后,房价持续上涨,截止到现在,由当初的平均2300元每平米上涨至当前的10000元每平米。平均涨幅超过4倍,个别城市的房价上涨了超过10倍。
这个问题虽然没有准确答案,但是钱去哪里了,大致能够感受得到。房企用赚来的钱扩大了规模,买房赚钱的人又买了房,卖地的部门投入交通、环境等公共配套。一名话,在小池塘赚的钱又投入到了大池塘的建设中。
楼市规模不能无限扩大,房价不能永远上涨,就如再高的树,它也不能涨到天上去。
经过深入的分析,我们发现,房地产资产的变化符合典型的“螺旋效应”。
螺旋效应,是在《未来之路》中,比尔·盖茨曾经谈到过企业经营中的正负反馈循环问题。
所谓“正反馈循环”又称正向螺旋,它是指一个成功推动另一个成功。用比尔·盖茨的话说,“处于正向螺旋中的公司,有一种天生就该走运的气氛,而处于负向螺旋中的公司,则有一种命定失败的感觉”。反之,则是负向螺旋
毫无疑问,近二十年楼市市场化之中,房地产处于正“螺旋效应”中的正向螺旋中。
无论是房企还是买房人,通过债务与杠杆双重作用,推升了房价泡沫的产生。而作为债务抵押品的房子,由于价格的持续上升,变得越来越优质。也就越来越受银行的喜爱。因为,大家都认为房价不会下跌,都在升值之中。因此,在房地产正向螺旋中,银行涉房贷款占比逐渐增长,同时也挤压了其它行业信贷提升的可能。
当然,债务与杠杆是硬币的一体两面。房地产发展的杠杆正向作用是以小博大,加速繁荣;如果某一天,房价停止上涨,居民不再购房(央行报告城镇户均已达1.5套房)。则楼市出现反向螺旋,其结果就是信用坍塌,加速崩溃。只不过前者向上循环,后者向下循环。
当房地产处于正向螺旋之时,房企、买房人、银行、土地出让方均在美妙的音乐中忘情的舞蹈。
但是,当音乐停止,结果会怎样了?
音乐停止,当然是负向螺旋开启。
此时,房企现金流紧张,试图甩卖资产或存货以清偿债务;炒房人无法及时偿还房贷,其资产被拍卖。这就导致商品价格下跌、银行授信额度下跌,抵押在银行的房子价值下跌需要追 加抵押品或进入拍卖程序。价格下跌、利润下降、授信额度下降、抵押品价值 下降、贷款下降,一系列连锁反应便开始传播。同时,也引发供应商及合作伙伴的不信任,进一步加剧债务危机。
当债务危机击穿社会的金融信用基石,引发资产价格整体暴跌,最终引发金融危机。
比如,2008年雷曼倒闭引发债务负向螺旋,导致房地产、股市数以万亿美元的资产蒸发:贝尔斯登、两房、美国国际集团、花旗银行、通用汽车等巨头卷入其中。
这就是为什么,银保监会主席郭树清在《求是》杂志上发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》文章称,“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。并告诉大家,自“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关”。
过去,房地产采用高周转模式,不断循环滚动的,地产巨头们的杠杆率达到相当高的水平。
首先看一看居民资金杠杆率(居民贷款/居民存款):
超过100%的城市有:杭州(138.8%),厦门(161.7%),合肥(122.9%),苏州(109.2%),南京(137.9%),深圳(137.2%),广州(103.9%)。
其次看一下住户部门杠杆率(居民贷款/GDP):
超过80%的城市有:广州(80.9%)、深圳(83.2%),南京(81.6%),杭州(107.4%),温州(94.1%),厦门(84.2%)。
第三,观察房企负债率。
截止2019年底,房地产业资产负债率为68.6%,房地产开发企业负债率为80.4%。按照“三道红线”标准,沪深两市172家上市房地产企业中有121家上市房企踩线,占比为70.4%。
所以,从以上数据可以看出,这样的杠杆不能再这么持续下去。
当音乐停止,债务螺旋扭头向下,一头大大的灰犀牛跌跌撞撞的向你奔来,你拿什么阻挡。所以,做好音乐停止的准备比什么都好。