中国楼市有泡沫吗？有，也没有！

| 01 中国楼市的泡沫，跟房价关系不大

不得不说，如今的土地，已经主宰了中国大部分城市的“城运”，表面上看，这是地方政府对于土地财政的过度依赖，但深层次原因是，土地是城市置换货币的工具。

任何城市的运营都离不开资金，而作为货币信用基础的土地，就是各个城市的资金红利。

这就是中国楼市可以疯狂二十多年的原因所在。

中国楼市有没有泡沫？

有！

什么东西多了，就不值钱了，但如果供给又多，价格又高，肯定会出现泡沫！

但大家要清楚一个概念，不是所有的泡沫都会破裂。

如果价格是因为供给不足导致的上涨，这其中是否有泡沫就值得商榷了。

货币放水周期，大家花钱购买的，不是商品的实际价值，而是商品的交易价值。

这句话怎么理解呢？

也就是说，房子其实是用来住的，但大量人购买房产的原因，不是住而是希望自己的财富不贬值。

所以，房价的上涨幅度，就取决于房子能提供多大的交易价值。

2020年的深圳，2021年的上海，能说这两个城市的房地产市场有巨大的泡沫吗？

只能说，这两个城市的房地产市场对于普通购房者或者刚需来说，不太友好。

但一个现实是，不论这两个城市的房价涨了多少，只要有大量的需求支撑，这两个城市的房地产市场就很难说有多大的泡沫。

土地是稀缺的，但不是所有的土地都是稀缺的！

像北京、上海、深圳这样的城市，其土地才是稀缺的，稀缺商品所面对的，永远不是普罗大众，越是稀缺，就越是会出现“价格网筛”，用价格，把低净值人群筛出去。

北上深的土地稀缺性之前之所以体现的不是那么明显，是因为之前的楼市一直走的是普涨格局。

大量低价值土地上建的房子，价格不断上涨的时期，稀缺性就被遗忘了，取而代之的是参与价值，也就是说，大量的低价值土地的入市，让普通人有了参与楼市红利的机会。

而泡沫就来自于，低质高价！

| 02 政策围追堵截之下，中国楼市身陷“供求魔咒”

目前监管层对于楼市的态度已经很明显了，从政策端到资金端对都是楼市全面围剿的态势。

这种情况下，就像是大海退潮，是不是泡沫一眼便知。

为什么北方楼市开始显现全面崩塌的迹象？

归根结底就是大量低质土地入市造成的！

有人会问，都是土地，怎么分辨其质量？

人口密度就是衡量土地价值的重要标准。

举个最简单的例子，如果上海的人口密度放到鹤岗，那么鹤岗就是国际大都市，鹤岗的土地就是高价值土地。

也就是说，人口密度就是土地价值的体现，人口密度高，房价自然高，不但房价高，商业价值也高，反之，就应该低。

但目前很多城市面临的一个巨大问题就是，不断大量造新城，土地面积不断扩张，但人口导入并不理想，尤其是外来人口。

这就造成了单位面积人口密度下降，区域热度大幅降至冰点。

房价通过各种规划，各种宣传大幅上涨，但支持力度很弱，这就相当于在大量低质土地上建起了巨大的楼市空中楼阁，这才是最危险的。

如果政策面和资金面都有强大支撑，还能挺一挺，但如果这两个关键因素都没有，再加上人口增长乏力，泡沫破裂的风险就会大大增加。

因为，任何增长就怕一件事---断层！

只要一停滞，就会造成投机恐慌，只要恐慌一蔓延，结局就可想而知！

这不是唱不唱空楼市的问题，这是一个现实的问题，既然是靠炒作把房价炒上去，就要遵守炒作的规则。

不可否认的是，大量的空置房产其实就来自于目前全国高达3500个城市新区之中。

这些房产空置的原因，首先，是因为投资需求支撑而不是居住需求支撑，其次，形成不了就业优势，房子是根本租不出去的。

如今，供给因素就是主导楼市的主要因素，如果还是避而不谈供求关系，这和掩耳盗铃有什么区别呢？

| 03 房产投资开始“去普通人化”

城市新区的崛起，满足了普通人对于房产投资的需求，给了普通人享受房地产红利的机会。

但成也“造城”，败也“造城”，如今全国新区的规模已经达到可供34亿人居住。

这是一个什么概念？

中国一共才有多少人呢？

这么庞大的供给量，如果不能达到实际的居住量，那就只有一个结果，就是大量的新城将成为楼市泡沫。

虽然它们的房价不如北上深那么高，但泡沫破裂的风险可比北上深高了不知多少倍！

这才是一个值得思考的问题。

由于提供不了大量的就业岗位，底层人群就不会流入，居住规模上不来，就连小仓买都开不起来，商业就更不用说了。

城市建设双中心或多中心，最终的结果可能把原城市中心也给拖垮了。

大海退潮，大量的资金都向少数城市流入，普通人的房产投资机会就会消失。

这就是目前楼市的趋势。

大家不要总盯着新房房价，因为买到手就是二手房，新房房价再怎么涨，也都是有开发商营销优势、地方楼市政策和银行信贷三方面支撑的。

但二手房没有，大家不买二手房的理由主要有三点：

1、二手房市场体系太过混乱，坑多价高。

2、税费优势不如新房。

3、政策资金支撑力度不如新房。

这种情况下，与其关注房价还不如关注二手房市场的去化周期。

买房不难，卖房才难，卖到理想的价格，对于很多城市来说，难上加难！

政策和资金双向收紧其实就在向我们所有人宣告一件事，房产投资正在“去普通人化”，大部分城市的楼市不适合投资，适合投资的城市参与不了，这就是接下来楼市的现状。