自从房改以来，楼市一直在快速发展，当你同时房价也在快速上涨。2020年全国平均房价已经破万。但楼市快速发展的基础逻辑是城镇化的进程依旧大的需求。

在这个过程中，房价也水涨船高，但在快速发展过程中，越来越多的人进入了楼市，对地产有极大的热情，并且在楼市中，房产不仅有金融属性的价值，还和人们的医疗、教育、落户等紧密联系在一起，对年轻人来说，无房很难结婚。

所以楼市在综合因素下，房价一直上涨，并且越来越高，甚至还有一批人专门以炒房为生，投资一套房，可以躺着赚钱，和股市相比，楼市的利润太大了，稳赚不赔。

但现在楼市行情已经发生了剧烈变化。随着央行和保监会针对房企“三道红线”的出台，很多中小房企处境就尴尬了，随着大房企打折吧，利润没法保证，继续坚持不降价，无法快速回笼资金，发展受限，买房人也会流向一些大型房企，未来发展获得资金更加困难。

对他们来说，只有两条路可以走，一是被收购，或者资金链断裂破产，二是被迫打折，跟风降价增加销量。

未来房价下跌是不是问题，就看怎么跌，能跌多少。为什么这么说呢？

一、楼市供大于求

这个供大于求已经屡次被提起，并且现在国民几乎平均都一套房，某些家庭甚至三四套房子。但从统计数据来看，有60%的房源被20%的人掌握，并且在居民中有房率达到了96%，实际上房子已经足够居住了，但空置率则在居高不下。

针对空置率现在没有一个明确的数据，但根据17年西南财经大学公布的数据显示，国内城镇住房空置率为21.4%，已经达到了6500万套，并且一线城市最高，其次就是二线城市和三线城市。

根据国际标准来计算，一线城市达到10%-20%是危险的，并且2020年商品库存也在增加，目前已经达到了26。6%，保持上涨的趋势，可以说商品房过剩明显。

二、楼市新增库存增加

2020年，根据上海易居地产研究院数据显示，全国100个城市，新建商品房库存总量已经达到了5.1亿平方米，同比增加了7.8%，已经连续两年保持增长。同时全国地产开工面积902425万平方米，同比增长3.2%，从中我们可以看出来，新建商品房多于出售的数量，并且新开工的面积还在增加，未来库存问题会更加严重。

三、房产类贷款遭到严格限制

2021年，央行和保监会的“五道红线”对开发商和银行进行了限制，对房企来说，必须尽快降低负债率，对银行来说，房产类业务不能超过设置的比例，否则会受到处罚，现在部分银行已经受到大额的罚单。

进入1月份，全国各个地方都出现了银行暂停个人住房贷款的信息，并且正在扩散，一开始是广州、后来是上海、乃至中部的郑州都开始暂停部分个人住房贷款业务。

总的来说，这种调控政策，最根本的还是稳定房价，避免房价过快地上涨，同时打击炒房客。毕竟房子是用来居住的，过高的房价不利于普通居民安家立业。并且随着楼市调控的进行，全国各地的房价开始出现分化，有涨有跌，现在买房谁也不敢保证会赚钱，如果贸然入手可能会高位接盘。