2021年的楼市，刚过去一个月，一城一策的调控加码便在一线城市及少数几个楼市火热的城市上演。细心的买房人发现，这一次的调控加码针对性更强，细节做得更到位。但是，再好的措施也不能做到十全十美。一些限购、限售及利率调整的措施，在不经意间也误伤了买房人。当然，对炒房人来说，本就是打击的对象，无可厚非。对于真正的刚需首套房或刚性改善性购房人来说，部分人员在这一次的加码措施中受伤了。具体表现在以下四个方面：

一、房贷利率的上调加重了购房者的负担。

以广州四大行提高房贷利率为例，不管是首套房还是二套房，LPR利率均增加15个PB。如果按200万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，月供累计需增加190元左右。

二、购房资格突然失去了。

越是楼市火热的城市，增加购房门槛，强化买房检查的事项越多。严查购房资格和证明材料的举措将有利于减少高杠杆购房者入市，同时也让部分刚需突然失去了买房资格。

例如，上海、深圳、南京实施的人才购房需要一年社保，离婚后3年内是否有购房资格需要按离婚前的住房总套数计算。以上海的张女士为例，离婚后的首套变成了二套房，按照二套房首付比例，首付一下子多了238万元。

三、限售政策调整，延长了禁售时间。

以杭州、上海为例，并将个人住宅转让增值税征免年限由2年升至5年。以前上海的邹女士 为例，新政突然出台之后，上家的房子没有满5年，就多出来30万元增值税。以致于买房人和二手房业主均不肯承担，导致买房行为中断。

对于此类情况，有买房人建议，“买房之时谁也不知道，缴纳定金和首付的时候并不知道会有政策出台，所以应该实施更灵活的措施，例如参照其他城市，以定金和居间协议为准，让调控政策更精准”。

这当然是一个好建议，有些事情不能搞一刀切。

四、严查消费贷、经营贷违规买房。

最近，以北京、上海等为代表的地市，开始严查消费贷和经营贷等违规资金流入楼市。同时开展倒查机制，实施秋后算账。北京、上海均对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并要求于本月28日前向当地银保监局报送自查和整改报告。上海的经营贷利率近日也实行了上调，大约增加了50个BP。

如果去年六月以来，有刚需买房人看中了当时的经营贷低利率，把经营贷资金用来买了房，在此次排查之后，如果停止经营贷续贷，部分买房人可能存在断贷的风险。

严控房地产泡沫扩大，挤压房地产投机水分，这些良好的措施，作为真正的刚需买房人是举双手赞成的。只是，在执行的过程中，各个城市可以根据实际情况，及时优化政策，达到打击炒房同时还能支持刚需首置的目的。