2月8日，楼市发生了一件大事：

深圳住建局发布了“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知”，给全市3595个小区的二手房设立了“成交参考价”。

这个参考价被一些媒体称为“给市场价打了7折”。但事实上，7折是一个不准确的说法。部分价格虚高的楼盘，折扣非常大。

比如下面这张图上的三个小区，中信红树湾、半岛城邦、恒裕滨城，折扣都远远超过了7折。

其中中信红树湾、半岛城邦的二手价，一般都在17万以上，部分甚至超过20万。

 

恒裕滨城由于赠送面积大、位置好、长期被庄家控盘，日前甚至爆出40万的单价。即便按照一些APP上显示的28万元的均价计算，最高13.2万元的成交参考价，也相当于打了47折。

 

千万不要以为 “二手房成交参考价”是个纸老虎，它的影响力已经开始显现了。

 

今天一大早，我打开了贝壳找房的APP，发现画风已经变成下面的样子了：

 

华润城润府2期，暂无均价：

新天鹅堡，暂无均价：

半岛城邦，暂无均价：

所有的小区，统统是暂无均价。

 

再打开链家APP，也是同样：

但也有例外的，比如中原找房、安居客，到今天上午9点仍然维持原来的样子。估计还没有来得及做出反应。

 

根据“财联社”昨天晚上的报道：2月8日下午，多家中介公司被深圳相关部门紧急通知开会，会议主要内容为：要求从即日起，二手房经纪公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息。高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。（下图）

贝壳和链家APP突然不显示房价，是跟上述要求有关。可能是由于修改价格工作量极大，干脆一刀切先不显示单价，然后慢慢改。

 

修改报价还可能涉及法律问题：客户并没有委托中介以某个价格出售，如果中介贸然修改价格，可能产生纠纷。稳妥的做法是：跟客户协商，获得客户的谅解，然后再修改。

 

那么问题来了：深圳的“二手房成交参考价”，会产生怎样的调控作用？深圳楼市未来又将走向何方？此举会对全国楼市产生什么影响？

 

深圳的“二手房新政”公布后，有媒体称之为“首创”。但地产界一些老炮回忆说，当年新入职的时候，就被公司要求把官方的“二手房成交参考价”背下来，地点是北京。也就说，10多年前，至少北京是做过类似尝试的。后来没有坚持下来，估计跟市场的周期性波动有关，因为到了下跌周期，这类要求就没有意义了。

 

深圳的“二手房成交参考价”作用到底有多大，关键看银行是否执行。昨天新政公布的同时，深圳住建局还发布了一个官方解读（见下图）：

也就是说，深圳的二手房参考价是“以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格”而形成的。由于新房有限价，所以这个参考价肯定会比市场价低一些。

 

至于发布这个参考价的目标，官方的解释是：

 

发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

 

“引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”其实才是最重要的。

 

只有银行认同了这个参考价，把它跟发放贷款结合起来，才能产生实质性的作用。

 

我们以上面提到的半岛城邦为例，假设一套房子目前真正的市场价是18万元，面积是100平方米，总价是1800万。一个首次购房者，可以首付3成贷款购买这套房子。

 

在出台二手房参考价之前，他的首付只需要1800×30%=540万元，可以贷款1260万元。

 

二手房的官方参考价是11.6万元，理论总价是1160万元。如果银行严格执行，那么他最多只能贷款812万元，首付则需要1800-1160×70%=988万元。

 

这相当于把首付从3成，提高到了5.5成。一下子多了448万元的首付款。

 

如果银行仍然有自己的评估价，发放贷款不受“二手房参考价”的影响，那么调控的力度就要小很多，主要是影响心理预期。

 

当中介不能通过任何渠道，发布高于二手房参考价的价格时，购房者看到的都是低于市场价的报价，心理预期会慢慢降低，购房焦虑感也会降低。这时候，对于较高价格的接受能力也会下降。

 

虽然很多人吐槽这个“二手房新政”，但既然出台了，不妨就让子弹飞一阵子，观察一下到底效果如何。毕竟，深圳楼市太特殊了，是全国的一个异数。

 

当然最好是让银行执行这个价格，作为发放贷款的依据，这样才能让调控更严肃、更有效，也显得齐心合力。

 

会有很多城市学习深圳，出台“二手房成交参考价”吗？我估计部分市场过热的城市，或许会跟进。但一二线城市全面跟进，可能性似乎不大。毕竟，这项工作的劳动量非常大，设计全市几千个小区，而市场价格是总在变动的，这个价格恐怕不能1年才调整1次吧。

 

深圳房价之所以易涨难跌，除了这里经济发达、人口增长量大，一个非常关键的因素是：深圳土地面积太小，而住宅用地供应量长期不足。

上图是主要城市2000年以来官方公布的“新开工面积”的累加，可以看出深圳在10多个主要城市里是供应量最小的，而过去这些年深圳人口增量最大。

 

说到底，限购、限价、限贷、限商、限售，都是在限制需求端；此次的“二手房成交参考价”，调控的是心理预期；而解决深圳住房问题的关键是在供应端。只有长期、大量增加住宅用地供应，才能打开“死结”。

 

最近两年，深圳已经在加大住宅供应量上做了很大努力，比如2020年住宅用地出让就创了新高。但这个力度还可以继续加强，可以参考教育部门增加学位的大手笔，供应更多的住宅用地。

 

在深圳暂时不能扩容的情况下，建议向中央申请突破生态红线。深圳总面积的的50%是被生态红线保护的，不能用于建设用地。如果能降低10个百分点，就是将近200平方公里。其中40%用来建设住宅，就是80平方公里，按照4倍容积率计算，可以提供3.2亿平方米的住宅，按照每套100平米计算，就是320万套房子。

 

而深圳目前合法的商品住宅，也不过在200万套左右。有了这320万套新增住宅，可以解决大问题。