我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：刚刚！银行推出首付2成政策！浙商银行调整下发个人贷款通知，对非“限购”城市，城市居民首套房首付比例，从原来的30%降低到20%，房姐怎么看这个政策？

回答：这个政策精妙之处有两个点，第一，它不是由政府发文，而是由银行发起，银行它归谁指挥？

第二，针对不限购的城市首付两成，这样，既不影响限购城市原有调控政策，又能刺激不限购城市的楼市。马前卒先出来探探路，毕竟前几年一直在喊房住不炒

降低公积金贷款首付，央行降息，放开限购，放水尺度会越来越大。

 

提问：新人提问：智慧的房姐你好，关注你很久了，我现在的情况想请你给点建议。本人27湖北人，sfsd，已有上海户口，现在在深圳工作，以后比较想回武汉发展（心里还是觉得武汉更有归属感一些）。纠结很久房子在哪买的事情，舍不得sh户口，但是预算有限，月入1w左右，子弹差不多有60，还贷的话家里可以帮助一点，但是不多。所以想请问下房姐这种情况怎么办比较好，魔都这个水平也就是个老破小或者外环小两房，纠结要不要弃了户口在武汉或者深圳上车，自己住还是想房子大一点。另外除了54还有没有别的破限方法，谢谢。

回答：你现在27岁，命运的分叉路摆在你面前，有两条路让你选，选了就回不去了。一种是在大城市活。留在深圳或者上海，意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款，日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济，下班去开滴滴也是一种出路，一切享乐和你无缘。

另一种是回武汉，享受舒适人生。房子自然不是问题，10万收入在武汉算是丰盈，结婚生子，按部就班。妥妥的easy模式。只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在武汉。你会在武汉给孩子最好的教育，提供最好的环境，结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211，进入北上广深的世界500强。

他们会继续走你现在认为非常难的路，你当年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍。可笑的是，这条路其实是你现在已经帮他安排好的，但是他们还以为是自己选择的。

到20年后，阶级固化，你的孩子想在北上广深留下来，只会越来越难。中国的城市化进程是不可逆的，浩浩荡荡，滚滚洪流。你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任，留给了下一代，让下一代再来走进城的老路。来到大城市，就使出浑身解数，拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市。留下来就是胜利。

既然有了上海户口，那就直接去上海上车，子弹60，就去外环买个小户型，上海户口可比深圳武汉户口之前多了。

上海也是北上深这几个一线城市中上车门槛最低的城市了。未来有了子弹继续加仓深圳。

 

提问：房姐你好，我在西藏工作，今年40岁小孩幼儿园，准备退休，工资2w余。成都温江恒大新城111㎡和双流文星50㎡两房，两小区门口均于年底都通地铁，手中100W，想于今年想在武汉买方投资加自住，请问哪里区块能兼容自住教育加投资？

回答：你好，子弹100，选择的范围比较广，孩子才幼儿园，不建议这么早考虑学区，武汉学区划片政策变动太大。我们风格向来是只投确定性，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。

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提问：新人首问，房姐好，本人新进圈学习中。本人及妻硕士30岁，湖南株洲国企员工，年入23万，孩子两岁，株洲自住一套用公积金对冲。长沙复地星光天地一个住宅性质公寓50平（用了房票）和复地的门面（刚盖好，返租复地6年，每年返一些房款不多），现在每月还1.2万。18年家里在长沙大道地铁口处给买了一套30平商业公寓。目前仅株洲房子下了产权证。想建仓沈阳，目前手上子弹12个，请问房姐：1沈阳哪个区域值得投？沈阳南站怎么样？两室还是三室？顶楼要不要投？2恒大的滨江左岸，华发全运首府怎么样？3首付有限如何凑？目前房产都在我们名下，后期贷款是否也有影响？4手上目前房产集中长沙并且商业多，是否应该整合清理？

回答：沈阳短期内我不看好浑南新区，更看好沈北新区。原因是沈北有人口基数，浑南还是空城。滨江左岸不在核心地带上，且已经补涨，近期会有大发展，需要长持。华发全运首府投资角度看是纯垃圾盘，9000能爆卖，是开发商极高营销水准，吃了散户三年收益。长沙一套都没有买对，建议出手一套凑首付。开发老人票继续买入 长沙和沈阳都只适合轻仓持有，城市后劲不足，房价翻倍后是否还能继续上涨 不确定性太大 建议多关注强一二线省会城市

 

提问：您好！请问北京朝阳善各庄华樾北京值得买吗？有潜力吗？

回答：华樾北京在善各庄，到望京不远不近 由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，割韭菜嫌疑

 

提问：卖掉广东的房子回武汉创业，打算购入两套房产，一套自住，一套投资，只买汉口的房子，预算40000左右一平方，最好是买江景的，有看过世纪江尚的房子，但是对武汉的片区不太熟悉，最看重长线升值，买哪个盘最好？

回答：世纪江尚投资者扎堆，目前空置率还很高。楼盘属于典型的资源错配，占据了一线江景绝佳位置，却是个刚需盘品质。如果喜欢江景，自住可以买，现在二手盘大量出货，可以淘笋。投资不买富人来不上，穷人买不起的东西。

单价4万，基本属于武汉房价的第一梯队，不如加点预算，直接拿下武汉天地，学区 地段 环境和圈层都是最好的。其次可以关注华发和绿城。CEO盘只谈自住不谈投资，4万涨到8万很难，非常难。但是刚需盘1万涨到2万很简单。

 

提问：房姐您好，请问广州南沙区的房子值得投资吗，我是外地人，这里限购吗，恳请回复！

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。

而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。

南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。

南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

广州市区收益更稳 南沙取消限购了

 

提问：房姐:想在重庆投资一套房，有问题要请教:1、如果买新盘，推荐哪些楼盘？2、中央公园有个雅居乐，17层的大平层套内120平单价18000左右，毛胚的；18层的塔楼2梯6户套内93平单价183000左右，精装修的，可以投资吗？哪个更有投资价值？3、购买二手房，由于户口不在重庆限贷，只能全款抵押贷款，如果自己拿不出来全款如何操作筹到这笔钱？4、门头房抵押和住宅抵押在金额、期、限利率等方面有什么不同？5、自己做点小生意，可以用营业执照抵押贷款吗？金额、利率等方面有何规定？问题有点长，给你添麻烦了，谢谢！

回答：重庆没有性价比高的新盘了，中央公园整体板块被高估 可以做抵押经营贷，门店一般是抵押5成左右 营业执照是真实经营也可以做税贷 全款抵押需要找垫资公司配合 1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。对于土著的话，只用记住事实部分就好，土著喜欢发表意见，大部分忽略。

3. 现在重庆哪个区更有前景？江北，渝中，南岸应该买哪个？我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木，至于这些动作多少是有效的，不是很关注。重点还是落实到选筹。

重庆投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

 

提问：美丽加睿智的房姐:新人首问，目前居住湖北省内地级市. 已婚，一孩，手里子弹60W，夫妻加起来年入22W+。在居住地有用老婆的公积金的房贷（每月还款3500）。从19年底决定在武汉买房上车，投资占大部分，个人倾向光谷及周边，朋友推荐青山区的海伦国际。请教万能的房姐，评价一下这个楼盘。感谢！

回答：海伦国际周围都是化工厂，环境太差，卖了几年了，以前单价1万左右，一直卖不出去。现在其它洼地都涨起来了，才显得有性价比。纯投资不建议买。光谷和光谷东重点关注，相信自己的眼光。

 

提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

 

提问：房姐，问个cf之外的问题，请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少，如果体制外有年入50的工作，建不建议辞职，有没有必要去一线，年龄29了，谢谢！

回答：官这个职业，是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路，沿着正确的道路前进，才有更大的机会挤进去。

当一个赛道涌进太多人之后，最有效的管理办法，不是管理赛道，而是重启一个赛道。你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。

而那些最先发觉，最先知道新赛道的人，本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。

普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富。

如果还没有结婚生子，城市切换成本小，支持去一线。

 

提问：房姐三个比较纠结紧急的问题，1.通过什么渠道如何找到更优质的代持，家里的亲戚找起来太累了。找到的也都不是很满意。2.我们要做信用卡空挡接龙需要准备几个手刷或者大pos机呢，关于这一点能详细介绍一下吗？3，明天去沈阳 准备多呆几天，现在沈阳不限购只有二手房吗。记得以前看过你发过一篇关于代持的过户的流程很详细，但是最近怎么也没找到没找到，能在发一下吗 ，谢谢。

回答：1.有专业的代持和婚票市场，可以打听下。

代持者的选择方式一 代持人户籍一般都是本地户籍，也有少部分是外籍，他们一般生活或工作在外地和国外，在当地已经没有安家置业的欲望，比如在香港和国外有稳定工作的本地人，已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的当地人，派驻到当地工作的外籍人士。还有些人选择学生，理由是他们都是首套资格，其实这种代持者的质量就不是很高了，仅从贷款的角度就增加了很高难度，关键是这种人过不了两年就有刚需的要求，除非投资者是短期抛售，否则很容易产生现实利益矛盾。

选择方式二 代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属，同时看好某地段类型房产，由于一方资金不足，因此找人共同出资，共收回报。

选择方式三 除了近亲之外，远亲，朋友的朋友，也是一类选择。给你介绍的朋友可以作为中间担保人。首先把自己的房票用完，再用老人票，最后才考虑代持。

2.空当接龙要结合你的刷卡频率，入门级别一般是建议2+1。

2个大机+1个手刷。大机的商户更优质，内行人一般都选择大机作为养卡提额的主流工具。需要2个大机，是因为要经常切换支付平台。需要1个手刷，是因为方便携带，同时不能丰富商户选择，但是不做为主力，因为这类手刷大多是优惠类，银联赚不到钱，所以对你养卡有影响。熟练之后，建议4+2的配置。

3.沈阳二手房不限购，部分新盘开发商也可以配合你交半年社保。

 

提问：房姐啊，抱歉我还没明白。如果我保利心语能抵押200万，到北京买朝阳。200万的抵押贷款，一个月要还一万多，压力太大，还不起啊！！！

回答：200万拿出100-150万，全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：

1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

 

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

 

提问：美丽的房姐，你好，我是新人首问，我现在北京东二环朝阳门工作，想在北京定居，目前和男友手里一共有170 个子弹，他在天通苑附近上班，今年7月将有买房资格，他想买天通苑的房子，由于房价较五环内便宜，且面积大，而我想买城里的老破小，觉得上班方便，可以省下很多通勤时间，虽然住着可能将来人多以后会比较拥挤，目前他不同意我的观点，我也不同意他的观点，僵持不下，有没有什么好的办法，能同时满足两人的要求？另外买房时需避免哪些雷区？

回答：你好，170万市区老破小是上车盘首选，天通苑大面积低单价是投资首选。首房首贷的话，市区老破小是上车盘首选。

或者建议你刷几张卡到200-250万首付收藏一套天通苑200多平的大面积，天通苑更适合底仓充足 能放弃流动性 长持10年左右的职业多军。

北京买房贷款的最优套路很固定。

要么用首房首贷购买满五唯一的商品房，老实缴税，但踩在政策达标线以上，不接受惩罚。

要么用全款，最低指导价过户最省税，然后抵押贷款。

还有一种比较小众，买老公房只有契税。

 

提问：房姐新年好！我是新人首问，请多指教：本人夫妻在汉工作，名下只有一套外滩棕榈泉的房产，估值约500万，满五无贷款，现对外出租，月租5400，夫妻年收入40万，儿子刚工作，是月光族，准备落户深圳。现有子弹600，请问如何规划？我的初步想法：1、以儿子名义深圳置业，2、将外滩房产对敲给父母，则名下无房无贷，准备在汉买套首付3成的刚需房投资，把公积金也用上，另一个指标伺机淘笋。请问：1、我的想法是否可行？2、深圳和武汉资金如何分配；3、深圳买什么地方的房，买多大？4.武汉买什么地方，买多大？谢谢！祝新春快乐！

回答：你好，深圳1N+武汉2N，思路正确，留足2年月供即可。2019年深圳的涨幅情况：

1.前海扩容利好：宝安中心区领涨，涨幅在20%左右。前海、碧海等板块随之跟涨，涨幅也在20%左右。

2.大湾区计规划利好：光明、沙井福永两个热点板块也有10-20%的涨幅。

3.深圳东西部有规划利好，学区利好的板块，以及人群溢出板块都有5%-10%的普涨行情。已经大涨一轮，接下来改如何选筹？子弹300-600在深圳选筹很广，已经跨过了上车盘的选筹范围，选择上还是重点关注西部板块。如果2020年行情继续火热，最先启动的板块是300-500万之间的刚需产品，建议重点关注600万以上的选筹。投资回报率最大的板块 见知识星球内部分享，事件事件平息后是比较合适的建仓时机。