我们正在经历楼市由金融时代走向存量时代的历史变迁。
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房子是不是优质资产？
是，但不是所有房子都是优质资产！
这件事一定要弄清楚。
在楼市还处在金融化的时代中时，确实就如同大海涨潮，即使是没有金融属性的房产，也跟着鸡犬升天。
但当大海退潮，必然是要原形毕露的。
人们之所以对房产有占有欲，就是因为人们认为只要是房子就有升值的潜力。
但希望总是美好的，现实总是残酷的。
银行提供房贷时，对房产的房龄是有明确要求的。
这就告诉我们一个事实，房子确实是会随着房龄的增长，出现价值下降的情况。
当超过30年、40年的房子，拿到市场上交易时，摆在面前最大的问题，就是银行不提供贷款支撑。
金融端不支持，就意味着这件商品就不存在金融价值，即使是明码标价，也只是有价无市的尴尬局面。
而另一方面，对于业主来说，在楼市金融化的时代，有一条几乎是不成文的“行规”，就是不论买房还是租房，交易期间的成本都是由购房者或者租房者承担。
这也是卖方市场的一大特色，谁拥有交易权，谁就拥有话语权。
但当楼市走入存量时代后，这种情况就会出现逆转。
除了一少部分真正拥有金融属性的房产，绝大多数房产都将面临买方市场的洗礼。
2月26日，据媒体报道，自3月1日起，上海链家率先在行业内推出针对租赁业主的专项服务“响铃铛”，并在新租赁服务模式下，对租房交易佣金收费标准作出下调：由原来的业主、租客一共收取100%月租金，调整为租客零佣金、业主70%月租金的服务费。
02
其实交易期间成本向业主方倾斜，早就开始了，很多城市的中介都会劝说业主，房子想要尽快出售或出租，最好是由业主承担交易成本，以表诚意。当然这都是以商量的方式进行的，业主不同意，现实会教育他的。
只不过这次是被最大的中介方给摆到台面上了而已，这种转变就足以说明，楼市进入存量时代不只只是体感上的，而是有数据支撑的，要不然中介也不会轻易做出得罪甲方的事情，这个是商业上的大忌。
有人会问，楼市进入存量时代会有什么不同？
最大的不同就是，对于大部分房产来说，将要面临有价无市的局面。
这就意味着，大部分房产的金融化属性彻底消失，只剩下居住属性。
而就居住属性这个角度来说，目前，城市中拥有多套房产的家庭不在少数，尤其是非热点城市的原著家庭。
这也说明一个问题，房产拥有率越高的城市，就越快进入存量时代，房子甚至连出租都很难。
为什么会导致这个现象？
有一个问题大家要清楚，一个城市造的房子，究竟要卖给谁？
理论上来讲，城市建造的房子大部分都卖给了外地人，就说明这个城市楼市的金融属性越强。
相反如果城市建造的房子外地人买得很少，大部分都是本地人购买，那么这个城市楼市的金融属性就越弱。
在城镇化的大背景下，大部分城市都有周边人口流入的支撑，所以我们也看到了，之前楼市的每一次行情都是房价普涨的局面。
这也给所有人一个暗示，那就是房价只会越涨越高。
因为，人，好像永远都是不缺的，只要有人在，就有需求在。
但现在的情况是，不但人口增速大幅下滑，人口流动也由包围式的流动转向集中式的流动。
这种变化的结果我们也看到了，在这次有史以来最大的一次放水周期之下，楼市反而走出了极度分化的走势。
03
楼市如果进入到存量时代，大部分房东的日子肯定是不好过了。
一线城市以及热点城市还好，可以凭人口的持续流入保持楼市的金融属性。
但其他城市的楼市，将会向实际收入靠拢。
所以，如果收入上不去，房价以及房租就得下来。
不用担心房价涨不涨的问题，平均房价是被热点城市给平均上去的。
这是一个方面，而另一方面是，进入存量时代的城市，就意味着，城市中的绝大部分人都是拥有房产的，至少不存在“住”的需求，这种情况下，如果没有外来人口的流入，房子跟定是不好租。房产的投资预期下降，房子也不好卖，因为接下来房产交易市场就是本地人的游戏，如果没有置换需求，房产的流动性大概率是要被冰冻的。
从心理层面看，当房产金融属性越来越弱，即使是置换需求也会被压制，这有两方面的原因：
1、现有的房产没有人接盘，就不能完成置换。
2、即使是置换需求，也是有很大的成分是希望房产能够保值增值的，如果预期不好，即使手里的钱很充裕，不用卖房去置换，也很有可能会再等等。
这就反映出一个问题，人们对于房产投资的心态转变是相对滞后的，也就是形势已经转变很长时间后，人们才会接受，在这之前，对于买房这件事来说，投资的成分还是相当大的。
这个过程中，中介一定是最先改变观念的，因为他们对市场上的冷暖大势是非常敏感的，至少在两年以前，一些非热点城市的大型连锁房产中介机构就已经开始剥离房产租赁业务了，有的甚至直接就关闭掉了这项业务。
这不是单单转入买方市场的问题，因为自有房产比例太高，导致压根就没有这种需求了，也就是说，未来很多城市的房产租赁业务将会彻底消失，这是楼市进入存量时代的又一个重要标志。
打个比方，目前的农村有人租房子住吗？
句这个例子，是想要告诉大家，这种情况会向上蔓延到人口流出的城市，而这些城市接下来就会进入到存量时代。
这种情况其实就是以房产租赁市场的萎缩为标准的，所以，你所在城市的楼市有没有进入到存量时代，看看房产租赁市场的去化周期变化就知道了。