当下的上海楼市，正处于一个非常特殊的时间。

 

在我们观测了种种迹象后，可以提出一个非常明确的观点。

 

当下的上海楼市，正处于真空期。

 

2021年1月21日，上海出台楼市调控政策。

 

其中最重磅的有2点：

 

• 对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数；
• 个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税等。

 

2021年2月6日，上海公布了新房摇号积分制，不同热度的项目对应不同的积分，将购房人群分数化。

 

原先只要钱到位就行，没想到现在还要资质到位，一下子减少了新房摇号的人数，整体的认筹率也就下来了。

 

当每一个项目被“分数”明码标价后，带来的最直接的影响是限价新房已经无法成为所有人的福利，而是属于“高积分者的乐土”。

 

所有这一切的调整其实都是在调整大家的预期。

 

而在当下这样调整的震荡期，上海楼市也正式进入了真空期。

 

1

 

现在的新房市场，处于绝对的真空，不管是开发商还是购房者，都在等待观望。

 

新政一个月，叠加过年，无论是买房的还是卖房的，谁也不敢确定接下来市场怎么走，所以只能以不变应万变。

 

就这样啥都不做，静静的等着。

 

我们看到，原有的新房项目原计划在3月开盘的，很多都推迟到了5月。

 

因为积分摇号新政的出台，打乱了开发商整体的节奏，大部分的开发商都不太愿意试水，开盘时间都往后移。

 

在年前的3个项目中，只有位于闵行浦江的建发浦上湾触发了积分制度，作为一个远郊的刚需上车300-500万的新盘，在前期的市场中，对于这个项目，注定没有超热的关注度。

 

第一个吃螃蟹的人要么就是独乐乐美滋滋，要么就是直接被毒死，没有余地。

 

很显然，建发浦上湾的运气不错，在这个特殊真空的周期中，因为新房市场项目的稀缺，导致大量的购买力和大量的关注度都集聚在这里。

 

想要买到这个项目，需要积分达到56.7分，想要达到这样的分数，只有2种可能。

 

第一就是外地已婚无房家庭，叠加5年7个月社保。

 

第二就是单身沪籍无房，叠加5年7个月社保。

 

从建发浦上湾这个试水的项目来看，我们可以得出这样的结论：

 

在一个正常热度的新房项目中，基础分如果没有达到50份，就不要对新房抱有任何幻想。

 

如果你的社保没有缴纳满5年，那么，也建议你尽量考虑二手。

 

56.7分，这样的分数一点都不低，今年的上海远郊新房，很可能将会迎来自己的春天。

 

因为被挤出的房票真的很多，，很多低积分又只想要新房的朋友，除了远郊新房，他们别无选择。

 

浦东内环，在当下阶段，已经没有带学区的新房供应了。

 

2

 

当下的购买力，也出现了真空。

 

原因也很简单，因为细则还没有出来，很多人还无法确认自己到底有没有房票，到底属于首套还是二套。（比如在2011年前与父母共有的，在新的积分规则中，到底属于有房还是无房等）

 

大量的购买力正处于焦急的等待中。

 

大量的购买力正处于无奈的规则确认中。

 

实际的房产买卖过程是非常琐碎且严格的，整个过程涉及到细节非常的多。

 

在当下这个阶段，由于更加明确的细则还没有出来，购买力也就无法释放，成交量也就无法最快最及时的体现。

 

当下的上海楼市，其实没有什么泡沫，基本都是改善需求为主，很多购买行为的发生是卖一买一。

 

说的通俗一点，就是我需要卖掉一套房，才能有房票或是资金去买下一套，否则，一切白瞎。

 

因为细则的缺失，导致了大量的买卖行为无法正常进行。

 

所以，在当下购买力真空的市场中，谁有较好的现金流，谁就会拥有有更多的选择权。

 

如果你买房的现金比较充裕，现在就是个历史性的绝佳机会。

 

在当下的市场中，你的竞争者是大大减少的。

 

3

 

当下阶段，整体的资金也处于真空期。

 

根据我们所了解到的一线信息，银行放款速度正在慢慢的变慢，以前一个月就能走完的流程，现在需要三个月。

 

根据融360大数据研究院发布的监测数据显示，1月20日到2月18日这段时间，广州首套房贷利率平均水平环比上涨11BP，二套房贷利率平均水平环比上涨4BP。

 

各大银行正常的房贷也确实正在慢慢的收紧，至于放款周期，银行表示，客户年前申请的房贷，正在陆陆续续放款，量比较小，但确实还没有干涸。

 

相当于以前从银行流出来的信贷资金都是奔腾不息的大河，现在就变成了涓涓细流，而且属于流速很小的细流。

 

但真实的原因并不是大家所说的银行没有额度了。

 

各位，现在才3月份好不好，新年刚刚过去，怎么可能会没有额度。

 

而是因为当下银行也不能确定新政的相关细则和楼市的风向，干脆凡是离婚有过婚史的就一律不给批贷款，然后再将整体的按揭放款速度降低。

 

每个银行从今年开始，上层都会有房贷占比的要求，压着不放款，楼市自然动不起来，银行当下对待房贷的态度，就是拖。

 

由于放款很慢，导致了整体的置换周期也被拉得很长。

 

整体的市场也就处于这样的冰封之下，因此我们所看到的二月份的二手交易量基本就是失真的。

 

新房市场是真空的，整个市面上可供选择的新盘没几个。

 

购买力是真空的，大量的细则解释还没有出来，很多人正处于焦急的等待状态。

 

银行的资金流动是真空的，整体的审批速度正在慢慢降低。

 

这样的态势还会再持续一段时间，只有二手房供需均衡，新房预售证开闸，银行放款也正常，上海楼市才会回归常态。

 

当下的上海楼市，过年后一直暗流涌动，还没有爆发出来。

 

而越是沉默的时期，才越是可怕的时候。

 

4

 

最后，我还是想要跟关注上海楼市的朋友，提个醒：

 

（1）如果你有房票还有现金，一定要抓住这个真空期。

 

出台了多轮政策后，其实还有很多人还没有反应过来，还有很多人直接被丧失了购房资格。

 

以前有10个人跟你竞争同1套二手房，现在估计只有5个人了，与此同时，卖家的心态也是不稳定的，房源的供应也开始慢慢增加。

 

现在的真空期，恰恰是买房的最好时机。

 

（2）不要乱借钱，保持适度杠杆即可。

 

很多人买房，完全把房子当成了一种金融工具，这样的做法现在很憨逼，一旦房价不涨，很容易出现断供。

 

今年你所能借到的钱，整体的成本一定会很高，而且，2021年是资金的收紧年，如果承担不了风险，适当减仓也未尝不可。

 

（3）二手房的供应量，特别是老破小区的供应，会加大。

 

这次的积分摇号政策，最优质的房票，很可能是卖掉一套房产的上海土著父母，名下没房、近5年又没买过，缴纳的社保月份又比较充裕。

 

为了获得更多的分数去摇新房，很多人正在选择将原有的低单价小面积非改善房源卖出，卖1摇1的情况将越来越多。