自从1998年商品房改革以来，至今已有23年左右，在此期间，我国的房地产行业迎来了“最辉煌的时刻”，在政策、金融、城市化、人口红利等多重因素的影响下，我国的房地产行业扶摇直上，蓬勃发展，其中，给人感受最明显的变化，当属房价的变化。根据相关数据显示：在1998年，全国的平均房价不足2000元/平，而截至到2020年，全国的平均房价已达到9860元/平，也就是说，在过去二十多年间，全国的平均房价涨幅达5倍左右。

请注意！以上提到的房价涨幅是“全国平均房价的涨幅”。如果单独把一二线城市的房价涨幅计算来看，涨幅更是达到了5-20倍，像深圳、上海等高度发达城市的核心区域，涨幅更是达到了30倍左右。

此外，根据易居研究院的数据显示：截止到2020年，城镇家庭的平均房价收入比为9.2，相比于2019年，增长了0.5，也就是说，一个城镇家庭想要购买一套房子，需要一个家庭至少工作9.2年，如果算上日常花销以及一日三餐，房价收入比至少要翻一倍。更何况，这是城镇家庭的房价收入比，如果是收入不稳定的农村家庭呢？可能半辈子的积蓄也就够在普通二三线城市付个首付，如果是一线城市呢？无论是城镇家庭还是农村家庭，想要在均价5万+以上的一线城市买房，或许都是遥不可及的梦。当然，资产过千万的富豪除外，但是，富豪毕竟是个别案例。

正是因为过去二十多年房价的“快速增长”，让很多家庭都背上了负债（如：贷款买房），也让房产成为了大多数家庭最重要的资产。根据相关数据显示：我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253.0万元，占家庭总资产的八成，其中，74.2%为住房资产，户均住房资产为187.8万元。如果将贷款买房的资金和利息计算在内，那么，很多家庭的资产或许都是负值。这样来看，“高房价”给我们生活带来的影响是非常大的。

可能有人会说，既然房价这么高，不买不就不用承担压力了吗？话虽如此，但是，有几个家庭能保证不买房？一方面，房子是抵御通货膨胀，实现家庭财富保值最行之有效的办法；而另一方面，房子与婚姻、子女教育、城镇医疗、城镇养老等社会行为有着密不可分的联系，没有房子就结不了婚，没有房子孩子就上不了学等等，基于此，即便是面对着“高房价”，很多家庭也是选择“掏空积蓄”来买房，当然，这其中也掺杂着一丝无奈。

近年来，随着房价的不断上涨，所带来的负面影响也越来越大。面对这些负面影响，国家也开始了楼市调控，并且，确定了”房住不炒“的基调。随着近两年，调控措施的不断收紧，房价快速上涨的势头也慢慢被遏制，尤其是，自2020年开始，国家着手对房地产金融进行了行之有效的调控措施，并且，确定了“降负债，去杠杆”的整体目标，这样一来，房价开始趋于稳定，相信，在不久的将来，随着各项调控措施的持续深入，”高房价“或不再是主要问题，但是，从目前的楼市发展来看，3个“新问题”已出现，10年后，这3个“新问题”或成为楼市的主要问题。

问题一：高层住宅的老化问题

目前来看，高层住宅已经成为我国楼市的主要产品。高层住宅的最大的优点是容积率高，可以更好地解决住房紧张的问题（早期）。容积率高，也就意味人多，人多也就意味着整栋楼的负担会更重，这样一来，维持整栋楼的设备就会更容易出现老化问题，比如电梯、消防、管道等。设备的老化则会引起安全问题，这是不容忽视的。

10年后，很多高层住宅已经经历了15-20年左右，老化问题开始显现，设备故障和安全隐患是不可忽视的两大问题。

问题二：房屋持有成本增加的问题

一般来说，房屋的持有成本在6%-8%左右，主要包含资金使用成本和房屋的折旧成本。但是，随着房产税、空置税等长效机制的税收政策出台，房屋的持有成本会大大增加，当然，对于普通刚需家庭来说，影响不大，但是，对于多套房持有者和囤房族来说，房屋越多，也就意味着持有成本更多。

从楼市调控来看，出台房产税、空置税等长效机制的税收政策，也是降低房价最行之有效的方法之一。

那么，什么时候出台呢？据悉，多位专家和代表建议在“十四五期间”正式出台。总之，10年后，房产税、空置税等长效机制的税收政策是大概率下已经开始正式实施的。

问题三：空置房的问题

我国的空置房数据到底有多少？目前来看，官方没有明确数据。但是，根据2017年西南财经大学的一份报告显示：我国的住房空置率已经超过了20%，且一线城市的空置率约为22%，二线城市的空置率约为24%，三四线城市的空置率约为26%，这个数据是非常高的，此外，根据央行的数据显示，我国的城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套。这说明，我国有大量空置的住房，也说明，我国的住房资源已经过剩。

要知道，我国每年还会有近1000万套住宅建成，10年后，空置房的问题，也会越来越严重。