中国房价最贵的城市——香港和深圳，楼市正在发生重大变化。
深圳不必说了，现在二手房的市场价已经不能看到、不能公开展示，楼市调控之严厉，进入了史无前例的阶段。
马上就轮到香港了。
几天前，我在语音课里预言：香港“国安法+完善选举制度”之后，将全面转入民生议题。而住房，是香港最大的民生，也是一个最重要的、必须解开的结。
一天之后，就有了如下的消息：
据“环球时报”报道，领导说：
1、香港住房问题有其历史和发展过程，“解决这个问题，难度是很大，但总要有解决开始的时候，如果一直就这样，没有、也形不成共识，也没有（解决）办法，一有办法就在立法会‘拉布’，最后损害的是全港老百姓的利益。”
2、香港的金融中心是香港的骄傲和优势，“不能削弱，只能加强”，国家会全力以赴支持香港金融中心和创科中心的发展。
这两段话，可以看做是未来香港不动产价值的“下沿”和“上沿”。
也就是说，香港房价将进入“鸟笼行情”阶段，支撑房价不大跌的，是“国家会全力以赴支持香港金融中心和创科中心的发展”。
而压制香港房价，让老百姓能负担得起的，是增加供应量、提高立法和行政的效率。
领导提到的“拉布”，又称为“冗长辩论（filibuster）”、无限制演讲，是议会里处于劣势的在野党在无力否决议案时，通过展开马拉松式演讲，以瘫痪议事、阻挠投票等，逼迫执政党同意退让的作法。之前在香港立法会常常出现。
一般人都误认为，香港人口密度大、面积小，是造成香港住房问题严重的原因。
其实对比一下就知道了。深圳面积是香港的2倍，人口是香港的3倍，深圳人口密度达到了香港的1.5倍。
此外，深圳住房套数为1100万套（其中大量城中村、小产权房、违法建筑、工业区宿舍），而香港只有285万套。深圳以2倍的面积，提供了香港3.9倍的住房套数，而且平均每套的面积还超过香港。
上图是香港的土地用途分布，可以看出75%的香港土地是郊野公园、湿地、林地、水体和农田。其中用于住宅的土地，只有7%。这些住宅用地里，又有将近一半是超低密度的“乡村居所”。
所以中原地产创始人施永青曾表示，香港只用拿出2%的土地高密度开发为住宅，就可以让香港住宅数量增加50%，足以全面解决香港的住房难题。
但就是这样一个看起来非常简单的问题，在香港长期无法得到解决。
主要原因是：香港有51%的人购买了住房，希望继续维持香港的高房价。而这51%的人，恰恰是香港最有发言权的人。他们通过环保组织、部分立法会议员来反对增加土地供应量，最终让香港陷入了一个死结。
最终逼着一些香港意见领袖，向中央申请“增加土地”，要么用珠海的土地，要么用深圳的土地，来解决香港人居住问题。这难道不是一个笑话吗：香港大量土地闲置着，却要国家支援土地！
现在，香港的重要问题逐步理顺，就有了“增加住宅用地”或者“填海造地”的可能性。所以，香港住房严重短缺、价格畸形的问题，将得到解决。
香港房价又多么畸形，可以从最近的两个新闻看出来：
“财新”在3月10日报道说，阿里创始人之一的蔡崇信，最近在香港租房子。他租的是嘉道理家族拥有的，香港南区深水湾道70号的两套豪宅，两套加起来实用面积370平方米，但月租接近74万元人民币。
这个租约一共6年，后三年租金加4.4%，六年总租金为6462.7万港元（约合人民币5418.9万元）。
按照前三年租金水平计算，每平米每月达到了近2000元人民币，这基本上是内地一线城市商业中心区一类商铺的月租水平了，真是堪称天价。
另外一个新闻是，李嘉诚旗下企业在港岛西半山波老道的一套豪华公寓，300多平方米的使用面积，最近以4.6港元的价格卖出。折合每平米130万元人民币。（下图）
这套房子赠送面积比较大，有一个200多平米带泳池的天台，还有3个车位。即便如此，价格也是令人瞠目。
由于香港房价太高，新房供应量太少，很多低收入者只能住劏房或者天台屋，有的人甚至要把厨房设在洗手间里，比如下面这张照片：
我曾算过一笔账，香港只需要达到惠州1年的新盘供应量（总面积达到惠州水平，单套面积降低一半），就可以彻底解决目前香港的住房难题。
香港未来房价会跌吗？
我觉得微跌是可能的，大跌是不允许的。因为香港毕竟51%的家庭买了自己的房子，而银行的抵押物基本上跟土地、住房有关，大跌不利于香港经济发展、社会稳定，还会引发金融风险。
未来会适当加大供应量，尤其是保障性住房供应量，让中低收入阶层体会到改变之后的优越性。房价涨幅会变小，低于居民收入增长速度。
相应的，深圳房价也被管住了。“香港+深圳”，这两个中国房价最贵的城市，构成了房价的天花板。它们稳定了，北京、上海再稳住，全国房价也就基本上稳住了，因为各城市之间的比价关系是存在的。
但从长远看，北上广深的楼市仍然是有投资价值的，香港也是一样。国家会全力支持香港的金融中心地位，以及科技创新的发展。并会随时给香港“补水”，维持香港的稳定。