虽然2018年海南就实施了史上最严调控——全岛限购，并不断打补丁，此后海南楼市成交量也确实出现了明显下滑，不过海南楼市并未像很多严调控的北方城市那般凉凉，反而暗流涌动，私下各种加价乃至漫天要价、违规销售行为蔚然成风。

这不，官方又出手了。

日前，海南省政府发布《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》，表示要全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。

此后，海口市住建局也印发《关于报送房地产项目销售自查自改情况的通知》，要求各房地产开发企业及房地产中介企业在限定时间内开展自查自改活动。

注意，此次整治重点对象不止于开发商和中介机构，还有购房者，且惩罚措施严厉。比如：

针对规避限购政策骗取购房资格行为，住建(房管)部门暂停项目销售和购房合同网签备案，依法依规从严从重处罚。

对提供虚假证明、规避限购政策购房的个人，撤销其购房合同网签备案，列入严重失信范围，5年内不得在海南省购房。

对协助虚构劳动关系，代发工资，代缴社保或个税骗取购房资格的中介机构和从业人员，取消其备案资格，5年内禁止在海南省从事房地产中介业务。

官方出手只能说明，在需求被强行摁着的背景下，海南楼市依然很热，开发商仍不愁卖。

国家统计局公布的70城房价指数显示，2月份，海口新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅较上个月扩大0.3个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅较上个月扩大0.1个百分点；三亚新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上个月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅较上个月扩大0.1个百分点。

看到没，作为海南楼市扛把子的海口、三亚两市（两城楼市成交量占海南楼市总盘子的近90%）一二手房价环比不仅均呈正增长，且涨幅有扩大之势。

这说明，海南房价向上的冲劲儿是越来越猛。

值得一提是，这种冲劲儿并不是当下一时兴起。数据显示，海口、三亚新建商品住宅和二手住宅销售价格已实现6个月连续上涨；海口新建商品住宅、二手住宅销售价格已连续9个月环比上涨。

可见，海南房价持续上顶的冲劲儿已酝酿大半年了。

一方面，上行的房价既是需求旺盛的体现，另一方面又进一步刺激了需求，使得市场泥沙俱下、乱象重生。这对于誓不再做“房地产加工厂”、且好不容易取得成效的海南官方来说，是不能容忍的。所以，也才有了上面的出手整顿。

首先，先解释下，为什么在海南“史上最严调控”持续两三年的情况下，海南房价为何还能如此雄赳赳。

• 需求上，关门开窗。

根据海南限购政策，外省籍购房者尤其是炒房客，基本被关在了门外面。

政策规定，在海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

然而，海南人才引进政策却又给楼市开了一扇窗，一旦作为人才引进来也就有了房票。

海南自贸港发布的官方数据，2018年4月13日—2020年11月20日，海南共引进人才20.1万多人，与“4·13”以前同口径相比增长662%。这里面有多少是“骗购”的不得而知。

此外，即便不走人才引进，也可以通过私下操作买到海南的房子，如针对外省籍满两年社保或个税才能获得海南房票的规定。一些项目或中介会通过专门的公司给外地购房者代缴个税，先签约交钱、两年后过户的骚操作来规避。

此次整治行动中，“规避限购政策骗购”被列为首要打击目标，可见这里面的水有多深。

• 供给上，盘子亦大幅萎缩、市场仍相对处于卖方市场。

虽然海南全域限购，全国性投资需求被挤出市场，楼市成交盘子大幅萎缩。官方数据显示，海南商品房销售面积由17年的2292万平方米下降至去年前11个月的631万平方米。

另一方面，供给也在大幅萎缩。

受两个暂停、商品住宅用地计划管理（大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地）、现房销售等政策的影响，海南楼市的住宅供给也在以肉眼可见的速度减少。

2017年，海南省全年供应住宅用地1188亩；2018年，940亩；2019年，1181亩；要知道，2013年的住宅用地供应为1.2万亩。

到了2020年住宅用地供应变得更加稀缺，以海口为例，去年海口成交71宗地，其中，17宗为住宅用地，占比不到24%，而这17宗住宅用地中，7宗为安居房用地，5宗为安置房或回迁商品房，纯商业住宅用地只有5宗，占比则不到30%。

去年初时，官方又出台了收回闲置土地的新政。

据媒体报道，海南省目前闲置的土地约88955亩，共计1100余宗，相当于海南全省近6年出让的土地面积总和。虽然这些闲置土地不都是住宅用地、也不可能全部收回，但已足以对未来的市场供给产生重大影响。

所以，当下的海南楼市陷入一种很微妙的市场博弈，虽然供需两端的调控导致成交盘量能萎缩，但因供需都在下滑，供需双方仍能维持相对平衡，乃至一定程度的供不应求局面。这也是海南楼市与同样严调控的北方城市很不同的一点。

另一方面，对未来市场供给持续萎缩的预期，又进一步刺激着购房客情绪，加速其进场，进而又造成了当下海南楼市温度持续上涨、房价上冲势头强劲。

那么，该如何看待海南楼市？

其实，促使购房者“骗购”也要杀入海南楼市的，供给短缺只是市场层面的因素，还有宏观层面的超级利好——自贸港。

2020年6月1日《海南自贸港建设总体方案》正式发布，事实上，海口、三亚的这一波房价上行恰发生于总体方案公布之后。至于自贸港建设对海南意味着什么，已有很多分析，笔者不再赘述。

现在海南楼市中短期内市场的一个重要预期锚就是，海南何时会“全岛封关运作”。

一旦全岛封关，海南将成为中国的“境内关外”地区，就像现在的香港、澳门地区及80年代一线关内的深圳，也意味着，海南自贸港由蓝图进入实质性运作阶段，届时进出海南是要凭通行证和护照。

所以，封关对海南的发展及楼市的意义都是不言而喻的，也可以理解海南超级红利的第一次兑现。

海南何时会封关呢？

去年10月出台的《海南自由贸易港制度集成创新行动方案（2020-2022年）》表示，“分步骤，分阶段建立与全岛封关运行相适应的监管体系”，这正是海南即将“全岛封关”的强烈信号。

海南刚公布的“十四五”时期经济社会发展主要目标则表示，“加快推进海关特殊监管区域‘一线’放开、‘二线’管住的政策落地实施”、“适时启动全岛封关运作”。

这些表述则意味着，海南封关快则一两年、慢则三四年。就像股价大涨前，试问，当下谁不想提前买入海南的房子卡位。

至于海南楼市的未来并不难想象，一方面金融、旅游、高新技术产业将会崛起，成为海南经济顶梁柱。同时海南还将成为一个真正的国际市场，来自全球的资金、人进出自由；另一方面，海南楼市的供给又是严重稀缺的，存量市场为主导。

这种局面对海南房价意味着什么呢？其实，现在的香港已经给出了回答。