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昨天有粉丝很焦虑的问我，置业顾问跟她说：“上海房价上涨了，西安房价肯定也要涨了。”虽然她听得似懂非懂，但感觉好像有点道理。

 

这个其实就是我们之前一直跟大家聊的中国独特的房地产市场现象：货币放水下，因城施策下，城市间会出现房地产板块轮动效应，核心城市房价会像洪水一般一波波上涨。

 

如果没有疫情，也许这波市场不会来得这么早，至少会相对稳定，但从去年货币放水后，一线城市尤其深圳、上海、广州涨幅明显。

 

那这是否会引发新一轮的普涨？二线城市会迎来小阳春吗？从最新公布的70城房价或许能找到答案。

 

壹丨新一波轮涨，来了！

 

其实2021年楼市小阳春已经在上演了：

 

前两个月，一线城市牵头上涨的趋势愈发明显，在最能反映真实市场的二手房数据中，2020年12月时，北上广深环比分别上涨0.5%、0.6%、0.7%与0.5%。

 

到了2021年1月，深圳环比上涨1.7%，广州1.4%，上海1.3%，排名全国第八，2月虽然放缓，但北上广深涨幅分别为1.2%、1.3%、1.0%与0.9%。

 

四个一线城市房价涨幅排名全国前四，这是违背调控意志的现象。在学区房、打新潮、经营贷等因素助力下，一线城市楼市热度居高不下，也因此带动全国行情的上涨！

2月70城指数中，新房价格上涨城市数量多达56个，二手房价格上涨城市55个，创下自2019年5月以来的新高！我在此前分析1月70城房价指数时就曾预判，这很有可能是新一轮上涨周期的开始，如今数据佐证，由一线牵头，进而传到至二、三线的速度更快、扩散范围更广。

环比涨幅排名前十的城市除“一线四强”外，也均为强二、三线城市，在一线城市出现涨幅收窄的前提下，二、三线城市新房价格却在2月开启了新一轮上涨。

 

那为什么这轮周期来的如此迅猛？

 

首先，回顾上一轮城市上涨轮动可以发现，虽然如今不像2015-2016年那样——鼓励性买房：没有调控政策，央行连续降准降息，甚至还采用了很多降低首付、减少契税的方式。

 

反倒目前调控层层加码、严防违规资金进入楼市、限制房企融资的高压期。

 

但在老美“1.9万亿美元”救市引导的全球大放水的环境下，为求避险，我们施行宽松的货币政策和财政政策无法彻底收紧。

 

而一直以来楼市被视作国民资产的主要蓄水池，所以只要放水，难免资金会流入到房地产里，促使资产价格上涨。

 

其次，屋漏偏逢连夜雨，股市、基金开年大跌，彻底击溃了散户的信心。

在认清楚股市的不确定性后，为确保财富不缩水，大量股民必然会重新将目光移回楼市，选择房产作为资产风险冲抵的标的。

 

最后，三月的传统汛期蓄势待发。

 

作为楼市传统“小阳春”的开始，年前持币坐观的购买力会在此阶段集中爆发，越是年底触底、购买力强的城市，越容易借此量价齐飞。

 

所以我们才会看到，2021年开年不足3个月，各地明文调控就已超百次，深圳、上海等城市更是下了“死手”，就是为了最大程度遏制资金大水冲入楼市。

 

贰丨西安，“房荒”的纠结

 

回到西安。2月，西安新房价格指数环比上涨0.8%，同比上涨7.4%，既是西安新房价格连续上涨的第59个月，也是继去年10月以来，单月环比涨幅最大的一个月，在全国范围内，与银川、九江、湛江、南充并列第四；同比指数同样出现了抬头迹象。

△西安2016年-2021年2月新房同比指数

 

在上轮周期，跟西安走势最像的是徐州，同样房价环比涨幅连超60个月，而在今年2月也出现了同比涨幅上升的情况。

△徐州2016年-2021年2月新房同比指数

 

更糟糕的是此时西安市场还是“供不应求”的状态。

 

2015年1月，当时西安新房去化周期长达近20个月，那时每个月的供应量都大于成交量，直到2017年西安放开户籍限制、大规模招商引资后，大量外来人口填补了西安楼市购买力的缺失。

 

西安在货币放水的大环境、供应失衡的内部需求双重作用下，开始了量价齐升。

 

2017年10月开始限价，于是2018年上半年一度出现“房荒”的窘况，想必2018年3月30日，位于曲江的金辉世界城3000多人抢500套房，引发混乱，警方出面调解无果，最终被迫取消开盘的场景，经历过的人还历历在目吧!

恐慌性的购房行为还接连引发了“摇号门”事件，和“资产鄙视链”，当时调侃的段子“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”，即便现在令人唏嘘。

 

再往后相信大家印象就比较深刻了，2019年“小阳春”如约而至，6.20限购后，下半年市场有所好转，那时候其实摇号楼盘并不多，二手房价也开始回落。

 

但2020年的疫情导致“小阳春”迟到，积压了半年的需求下半年开始释放，大华锦绣前城、中海曲江大城、绿城全运村、华润未来城市等都是逢推必摇红盘。

 

本想着年底供应上升市场有所缓和，没想到11.30新政的出现，让西安楼市供应再次延后。仅2021年1-2月，西安就诞生了2个“万人摇”、5个“超5000人摇”楼盘。

 

而其他入市项目，只要不是地段特别差、产品存在严重缺陷、价格十分离谱的，基本上都逃不开摇号开盘的命运。

 

因此很多人觉得西安不仅房价越来越高，买房还要碰运气。但回忆起来从2017年开启的周期，每次都是在供需趋于平衡时，出台政策，影响了供需关系，直到现在迎来了第二波周期的到来。所以西安有种凉不下来的感觉。

 

叁丨如何进场？

 

说到这，肯定又有喷子说我在制作恐慌。但懂得人自懂，房地产的周期变化不会因为你的懵懂无知而在原地等待，最后剩下的也是一次次错过机会的人。

 

当然但这并不意味着可以无脑上车，反而在这种时刻越需要谨慎。因为一定会有人跟你说，你看其他城市都涨了，我们这能不涨；你看地价都过万了，我们这才不到一万房价。

 

但“房住不炒”仍是大方针，调控也没有放松的迹象，所以如果西安楼市太热必然会步入深圳、上海、东莞等城市的后尘，迎来新一轮调控加码重锤。

 

在这种情况下，越是综合实力强的城市和区域，对调控的敏感度越低，甚至会出现逆势上扬的情况。反之就会遭遇高位接盘，持房站岗的情况。

 

所以，如果接受不了短周期市场带来的风险和不确定性，就不要冒险进场兑现力度弱的城市和区域。

 

选择正确的标的，比努力赚钱还房贷，更加重要。