2020年，中国楼市成交额再创历史新高，全年成交额大增8.7%，远超GDP和其他重要宏观经济数据。

中国楼市，谜一样的市场。调控一直有，楼市一直牛。

 

2020年，房企有了三道红线；2020年底，银行划了两道红线；今年2月，多地多家股份制银行上调个人经营贷利率，材料审核趋严，严控经营贷流入楼市。

 

从房企到住户，资金枷锁越来越多，买房资金越控越严，可结果，入市资金一多再多，把中国的楼市推上越来越高的位置。

 

从经济数据看，2020年全年GDP增长2.3%，但楼市成交额增长8.7%；从购买力上看，中国房价收入比稳居“国际先进水平”，世界排名第八，远高于中国的国家还是战火纷飞的叙利亚。

综合各方面因素，支撑中国房价的基础早已不在，全靠热钱炒作的楼市，泡沫破裂看来只是时间问题。

 

房价已在筑顶的过程，但断言楼市的泡沫破灭还为时尚早，不过现在出现了十分明显的问题。

 

01

“头重脚轻”的楼市

 

现在中国的楼市正处于一种“头重脚轻、头热脚冷”的状态。这个头就是指房子，脚是指建筑房屋的土地。

 

房价目前依然在涨，但是地价上涨缓慢，甚至是不再上涨的状况。

 

中国的城市住宅用地溢价，最近4年期间正在不断走低。

 

所谓土地成交溢价率，即成交价超出成本部分所占的百分比，计算公式为（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价×100%。超出原本土地所有成本价的部分，称为溢价。

 

自2016年“地王年”以来，重点城市整体土地成交溢价率已从高峰跌落。尽管土地楼面价仍在上涨，但地方政府相继祭出的调控政策，意在通过控制住溢价率，从而稳定市场预期。

根据Wind的数据，在2016年的上半年以前，100个大中城市的住宅用地溢价率平均约为75%，一线城市在150%左右。

 

但是2016年9月后，由于严格的房地产限购措施开始推行，“房住不炒”的概念被提倡。所以土地溢价出现大幅的下滑，一线城市的土地溢价率迅速从150%下滑到50%以内，反而是二三线城市还能一度维持在50%左右。

 

由此可见，房地产开发核心地区已经下沉。

 

但2018年，中美贸易战开打后，中国经济受到波及。土地溢价出现第二次的下滑，并且是一二三线全线下滑，土地溢价率下降到10%之内。

 

土地溢价率持续降低，说明房地产市场的预期是越来越悲观。

 

结合2020年中国主要城市的房价恐慌性上涨的情况，目前房价和地价之间开始形成越来越大的缺口。

 

市场上的热钱，沉淀的资金持续流进大城市。但是那些新开发土地的价格却没有上涨。这个就说明资金的投向是核心地区的二手存量房，而不是流向新开发的地区。

 

并且，也证明市场对楼市预期的悲观，最终楼价很可能没有想象中那么积极。

 

02

致病之源到底是什么？

 

一味通过宏观调控的政策去干预房地产市场，虽然对于过热的楼市能够起到一点压制，但更多地是产生负面效应。当经济转型尚未完成的时候，盲目去打压，这是扼杀一个产业，可能会适得其反，反而让楼市更为混乱。

 

中国楼市现在这些头重脚轻，头热脚冷的毛病，其治病之源还得从宏观调控政策说起。

 

2016年之前，中国也一直对房地产采取积极调控措施。

 

从2005年开始接连有房八条、国六条、国四条、房十条等等的调控政策。在这个十年时间里面，陆续推出限购限售限价的政策，伴随着中国房地产发展。

从中国进行房地产市场化改革以来，政策形成了“收紧—松弛—收紧—松弛”的房地产调控周期。

 

调控周期也是和信贷周期同步相关，在每隔四年左右的紧缩周期之后，楼市会有一个时间比较短，为期一年左右的政策放松期。

 

政策松弛时期的房价和成交量都会大幅增长。

 

从09年到10年，15年到16年都是放松期。而放松期过后，会迎来时间较长的政策收紧期。

 

所以，中国楼市是通过行政手段，如限购、限贷、限售等调控政策，制造出一个信贷周期对楼市展开调节。

 

政府对于过热房地产的房地产市场，一直是没有一棍子打死，而是制造出周期而有规律的进行开放和收紧政策来调节楼市。

 

那换句话说，通过这样的政策其实是不断给楼市松口气，保持楼市不过热也不过冷。通过这个政策不断切换，让调控有了灵活性，也有更多可操作性，诞生了较多灰色空间。毕竟，中国经济十分依赖房地产来拉动，同时地方上也非常依赖土地财政。一棒子打死房地产只会造成难以挽回的恶性结果。

所以，这时中国的房价与地价的情况是趋同的，房价与地价的关系也是相匹配的。

 

但一切都是2016年发生了改变。

 

那2016年到底发生什么事儿了呢？

 

这一年中央就提出了大家很熟悉的口号——“房住不炒”，并且监管部门也开始进行史上最严格的房地产限购措施。

 

房住不炒可以说是成为了我国调控房地产市场的大政方针，绝对的行动指南。

 

所以，市场普遍是长期看空中国的楼市（长期看空不代表短时间内恐慌），对于长远中国楼市的情况是非常悲观，因此土地价格开始大幅下跌，土地溢价率逐渐回归正常区间。

 

03

楼市的拐点

 

总结之前分析的，房价和地价产生严重背离的情况，预示着中国的楼市从长期上被看空。土地溢价率不断降低代表着地方政府、开放商这两个房地产最直接的供给方对未来的预判。

 

2016年开始，各大城市，特别是一线城市土地溢价率断崖式下跌。但这又与2020年和2021年初，楼市火热的情况相左。

那么只有一种解释，中国的房地产火热、地价遇冷的情况实际上是全面进入存量竞争时代的标志。新开发地段不再受到追捧，真正被炒起来的还是存量中的核心城市和核心地段。

 

2020年半年开始，中国各地的房地产，出现报复性反弹，政府疯狂卖地，开发商疯狂的卖房，可以看作是房地产的筑顶动作。

 

通过一波热门行情，再来推高房价，让击鼓传花的尾声更热闹。

 

其实这和股市也有点相似，每逢狂热的时候，也许是主力正在出货的时候。

 

拐点快要到了！