文/檀少

 

不声不响，上海楼市，又创纪录了。

 

寒冬拦不住股市“基情四射”，也没拦住买房客激情满满。

 

2020年12月，上海买房者用创记录的购买狂潮，给上海楼市划上了一个圆满的句号。

 

看图说话，单月成交3.89万套的成绩，简直了！

3.89万套到底什么概念？

 

2万套是上海楼市的基准线，3.89万套，几乎是基准线的两倍，从2017年起，这是3年新高！

 

和自己比，上海楼市火爆异常，和“友商”比上海楼市同样超然。

 

舆论层面，深圳楼市最为凶猛，但就二手房交易来说，深圳远不如上海。

 

2020年，深圳二手房成交量最高的月份在7月，套数也仅仅1.34万套，而12月深圳二手房已经下滑至不到7000套，和上海二手房相比小巫见大巫。

 

广州二手房比深圳好一些，不过月均成交量也不过1万多套而已。

 

调控时间和上海差不多的北京，和上海成交量差距最小。

 

2020年12月，北京二手住宅成交量刚好突破2万套，创“317”调控以来月度新高，二手住宅全年累计网签16.88万套，创下2017年以来的新高，套数同比上涨16%。

 

上海楼市，不仅仅是成交量上来了，价格起势也很凶猛。

 

从冰山指数上看，上海楼市以房价月环比涨幅3%的数据，3年来首次登顶全国第一。

可能会有人觉得月环比3%的涨幅并不高，那如果是每月都在上涨呢？

 

真实的上海楼市是，从2020年初到年底，优质一贯制、双学区房普遍涨幅30-50%，单学区普遍涨幅20-30%，无学区房源也一飞冲天，涨幅在10-20%。

上海楼市 还能飞多久？

 

步入2021，上海楼市火爆依旧。

 

房东惜售跳涨，买家持币进场，基本延续2020年的态势。

 

不信？

 

随意挑选一天，任何一家交易中心实地感受下，哪里不是人山人海！

这就是如今上海楼市的一线情况，外面是零下几度的天气，楼市是酷暑夏天的燥热。

 

大家最关心肯定是，这种热度能够持续多久？

 

供需关系是最简单，也最好用的分析工具。

 

供给侧来看，上海的存量房源越来越少。

 

整个链家体系内，还剩下3.7万套房源，只够去化一个月（其中还有不诚心卖和卖不掉的硬伤房）。

整个上海中介生态内，二手房存量也就在6万套上下，仅够上海去化2个月。

 

需求侧，表面看，尽管上海楼市门槛依旧很高，外地人买房5年社保，还有已婚才能有一张房票，可实际上，2020年明显的趋势是上海对人才们的落户限制越来越低，有购房资格的人，正越来越多。

 

和杭州等楼市投资重地不同，在上海买房的人，大多数是真居住，真刚需，真学区。

 

上海楼市的内生刚性，加上2020延续下来的买房惯性，2021年上海二手房市场不会差！

 

以往中国楼市长期是三年周期，一城一策之后，一线、二线、三四线开始分化，周期还是那个周期，可节奏早已物是人非。

 

最近几年，一线城市的周期，常从深圳开始，上海接棒，北京、广州鳞次崛起。

 

2021年，北京和广州，很可能会成为楼市最耀眼的地方，持续关注没错。

 

2021年，货币政策不会迅速掉头，保持连贯性是央行确定中事，在资金保持天量的情况下，钱会怎么选择？

 

最近，股市里抱团股已经开始松动，最聚钱的宝盆，开始往外倒钱，这时候楼市却不断创出单月成交量新高。

 

看来，这从抱团股高岗上下来的钱，打算落叶归根，在楼市安家了。

 

无论股市还是楼市，中国的未来都是在分化中开始，在分化中结束，周而复始循环往复。

 

股市可能会大小盘轮动，但楼市只会在一二线来回。

 

最后说一些2021年的潜在机会。

 

考虑到上海楼市持续火热，外溢效应+比较效应，让低迷了许久苏州，性价比凸显，从成交量上看，二手月成已经交量破6000套，也印证了这个判断。

 

苏州，机会已经出现，三四月，行情可能更好。

 

合肥也是一个重点区域。合肥楼市已经热了一段时间了，为什么合肥又热了？

 

基本面好，价值低洼，调控周期又到了，和苏州的情况差不多。

 

最近公布的《长三角科技创新共同体建设发展规划》里，科创合肥的地位又被进一步明确，在整个长三角，仅次于上海的定调，对合肥楼市的未来无疑是很强的背书。

 

除了苏州、合肥，类似的城市，郑州、青岛、无锡、南京等……都值得期待！

 

2021年，2022年，2023年……未来楼市结构性机会其实不少，拥抱分化，拥抱结构，拥抱重点，才是楼市涨姿势！