中国有七大人口净流入的城市群，分别是：长三角，珠三角，京津冀，山东半岛，中原，长江中游，成渝。除了这七大城市群和个别省会还有流入以外，其余地区基本都是人口流出的状态。人口流出的城市群楼市自然没有什么前途了，但在人口净流入的城市群，今年很多表现也不好。比如中原最大的城市郑州，2020年一手二手成交量分别下滑18%，32%。全市均价下滑约4%，某些板块政府限降价不得超8%，但根本无效。郑州是中原城市群的领头羊，它的楼市都如此，其他城市可想而知。类似情况在山东半岛同样出现。2020年济南二手下跌了4%左右，青岛二手跌幅则超过5%。

　　简 评

　　1、 别说中国房价涨不停了。

　　在房住不炒政策指导下，国内房价走势已经“二八”分化了，其中8成是下跌或平稳，上涨的也就2成左右，而房价大涨的城市，来来去去还是经济发达的那几个。但房价上涨对于这些城市，只是经济快速增长的结果而已。反过来想，如果东北的城市能实现深圳式的快速增长，他们会不愿意房价涨吗？

　　2、 别说投资不过山海关了。

　　虽然各个统计机构数据有出入，但就今年总体行情而言，淮河以北几乎所有城市，除了北京房价坚挺外，没一个是明显上涨的。以前老说东北不行，过去三年，环京、天津、华北、环渤不是跌就是平；山东半岛的济南、青岛都也在跌；以郑州为中心的中原城市群则全线下跌。南强北弱，这是一个全国性大趋势，是人口再次大迁徙的直接结果。这已经不能简单从一两个维度或政策去解释。这问题留给社会学家，历史学家去研究、解释。对普通人而言，如果你不在当地工作生活，坚决不买这里的房子，坚决！！

　　3、 南方大城市房价普涨。

　　跟进某统计机构数据显示，长江中游城市群中，房价最低的长沙2020年整体涨幅约14%；整个长江中游的省会，仅南昌全年下跌约3%，其余全部上涨15%以上。西南各大省会表现也不差，长期房价原地踏步的重庆，去年一手房也有8%的涨幅；昆明、南宁也均录得8%左右的涨幅，唯贵阳下跌约5%；至于热点的长三角、珠三角就更不用说了，这里人口仍在快速增加，而且人才引进政策仍在进一步放松。珠三角的广、深、佛三个城市每年就能新增人口就超过100万。杭州、宁波两市一年新增90万。这些城市每年新盖房子才几万到十几万套不等，楼市自然长期供不应求了。政策是怎样也压不住的，限价销售最终也只能导致一二手倒挂，一手打新的奇观。

　　对房价上涨预期容忍度的提升

　　近期深圳和东莞仍旧不乏“秒光”的新盘，深圳打新明显有利可图，还容易理解，但东莞楼市的热，似乎在“藐视”3个月6次的调控政策。东莞三大热点板块：主城区、滨海湾区和松湖片区这一年多的行情累积涨幅在50%上下。。一般情况下，楼市大年之后很难再大年。如果是投资，现在入场东莞，还有多少空间已经不好说，但东莞市场目前至少已在山腰了。

　　另外，从东莞楼市表现与调控政策的关系看，大湾区楼市这轮行情有两个特征。第一，轻度、中度的调控政策只能放缓市场前景的速度，但改变不了市场依旧往上的趋势，东莞和深圳都是这种情况。第二，哪怕地方房价上涨幅度不小，但地方调控楼市仍然慎用“猛药”，管理者似乎对房价的上涨给予了一定的容忍空间，这可能也是疫情影响经济下，思维的转变。毕竟稳经济，稳就业才是当下之重。

　　最后也提示这轮行情刚刚启动或者准备启动的广州，佛山，珠海、中山等城市，未来他们的想象空间以及政策缓冲空间仍旧较大，既不必担心行情无法启动，也不必太担心有调控“猛药”使行情早早结束。