有经济学家预测，未来十年人口将进一步向大城市集中。

众所周知，人口是城市房价最重要的支撑，人口的流动也是城市房价上涨最核心的因素。所以，未来房价的涨跌最终都会和人息息相关。所以，未来我们要买房子，我们就需要弄清楚哪个城市的人口是净流入，哪个城市人口是净流出的。

了解这些之前，我们必须对房价有一个清晰的认知，即以往全面普涨的情况在全国再也不会出现了。

为什么我会这样说？

因为过去几年，全国的普涨已经将房价推高到一个比较高的水平上来，作为基数特别大的商品，随便一倍的涨幅都有可能消耗一个人一辈子所创造的财富，这是不合理的。

但尽管非常不合理，大家还都将房子作为一个比较好的投资标的，继续投资，这就是人性的选择。

相信炒股或者炒基金的大部分人都有一个习惯——追涨杀跌。

其实“追涨杀跌”存在于生活的方方面面。楼市也同样存在，2008年随着全球金融危机的蔓延，当时楼市也跟着跌了一波，当时买房的人肯定没有现在多。

我这里有一个预测，大部分人的房子都是买在上涨初期或者上涨的中后期，而并非大部分都“抄”到了底。

所以，很多人坚定买房的原因就是在上一波买房中有了浮盈，或者身边人买房有了浮盈。这样的示范效应加锚定心理，才让一波又一波的人冲向楼市。

但我们不要忘记，房子也是一种商品。且是一种周期性商品。相信大家一定见过煤炭周期以及钢铁周期。

我们现在看一看前二十年还非常火的“煤老板”现在还存在吗？当年的“钢铁大王”现在还存在吗？

不同的是，相比于其他周期性商品楼市的周期更长了一些，即上涨和下跌周期都比较漫长。

近期，有媒体梳理了一下国内房价行情平台上10个特大城市（特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市）的平均单价数据发现，10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米，有4个城市单价超过了2万元/平方米，其中杭州、南京都超过了3万元/平方米。

这10个城市分别为东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛，也就是说没有北上广深。从地域分布上，这五个城市南北方各占五个，从单价上来看，杭州均价为33808元/平米。

这篇文章发表之后，#10个特大城市房价皆过万#随即上了热搜。

在我看来，这样的调查不仅没有意义，也不能说明任何问题。

首先，在2019年时，全国的楼市均价就已经达到了10000元/平米。2020稍微有所回落。

拿这十大城市最高的杭州的33808元/平米来说，它到底在全国是一个什么样的水平？它也只位列到第7，对于北上广深来说没有可比性，甚至都不如二线城市厦门。

而我们将人均收入贴出来，我们会发现这里面的差距是巨大的。且如果你细心你会发现普涨的局面已经消失，分化时代已经来临。

目前，南北分化已经越来越大。这种分化未来会持续扩大，蔓延会更广。人们常说，人的一生就是一场投资。

70后、80后已经通过房产的普涨实现了财富的积累，也通过社会的变化过上了比以往历史任何时期都富裕的生活，而90后、00后的普遍机会并没有来到，目前高房价的问题已经对90后造成了很大困扰，不婚族就是高房价的产物（占很大一部分原因）。

未来，我们千万不要低估了房住不炒的决心，房价的回归也会成为一种必然，所以对于房子的投资千万要慎重，因为假如有房贷，不涨就是跌。