又是一年春暖花开，3月历来是楼市传统销售旺季、“小阳春”的开端。
只不过今年影响楼市的外部因素开始增多。年初，个别城市躁动异常，引发一系列楼市调控:上海发布“沪十条”堵住假离婚漏洞;深圳宣布二手住房成交参考价格，并作为银行发放贷款依据;京沪深多地拉开经营贷严打大幕，防范房抵经营贷违规流入楼市......
2月底，多地密集发布地方版房地产贷款集中度管理制度细则，保障刚需群体置业需求。土地市场也迎来大变革，多地明确供地“两集中”。进入3月，中国银保监会主席郭树清再度释放信号，他表示，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。多重因素影响下的楼市“小阳春”将如何演绎?
调控重拳出，深圳二手房被按“暂停键”
去年疫情暴发后，深圳楼市高温不下，市场上流行起“打新潮”，调控压力骤然上升。
今年2月，为遏制房价过快上涨的势头，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，不仅给出官方指导价，价格比市场上房源的在售价格还低了不少。很快，多家银行深圳分行表示，将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。
新政后，市场陷入一片观望之中,卖家挂牌积极性消退，买家受预期和贷款政策影响，延迟购房计划。深圳市住建局的数据显示，2月8日至2月14日，深圳市二手房网签1671套，环比下跌30.5%，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套，环比下降78.3%。
从2月国家统计局发布的70城房价数据来看，一线城市房价上涨压力依然存在。
数据来源:国家统计局
因此，开年后，深圳、上海、北京等一线重点城市继续严查房抵经营贷违规流入楼市，银行对经营贷的管控更趋审慎。
近日，有消息称深圳个别银行在以房产为抵押的经营贷审批环节，也执行住建局发布的指导价。这意味着，深圳个人申请住房抵押贷款，能获得额度将会减少。
一线城市种种动作表明，严防炒作资金进入楼市，维护房地产市场长期平稳健康发展是调控政策的一贯坚持。
房贷政策生变，刚需族如何应对?
从大局来看，收紧调控、严防炒作资金进入楼市，有利于维护房价稳定，利好刚需。但从具体执行层面来看，买房刚需不可避免地要受到政策变动的影响。
去年底，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对个人住房贷款在内的占比上限做出规定。为此，不少已经在走贷款流程的买房人接到通知，银行放贷放缓、排队等贷款重现。
1月，上海升级限购以束，对夫妻离异三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这就导致一些离婚不满3年的夫妻在买房时遇到首付门槛抬高、交易无法正常推进的情况。深圳二手房贷款新政后，不少购房人由于首付资金不足，与“买房梦”擦肩而过了。
3月2日，在国务院新闻办举行推动银行业保险业高质量发展新闻发布会上，郭树清指出，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对购房者等来说，这是一个重要信号。若是部分城市炒作过多，那么信贷政策收紧概率会增大，尤其是在二套房贷等领域。
在楼市调控的大背景下，任何小的政策调整都有可能影响到千家万户的买房政策，对手头资金有限，依赖贷款换房的小伙伴来说，操作的难度有所增加。为此，购房族需提前规划，并做好预案，一旦交易过程中遇到政策调整可以及时调整购房计划。
地方调控走向精细化，炒房彻底凉凉
去年新冠疫情暴发，全球大放水，国内资金也四处寻求避险、抗通胀资产。楼市便成了资金的重要去处之一，导致去年以来国内房地产市场炒作之风有所抬头。
在上述会议上，郭树清再次表达了自己的担忧，他指出，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款和利息，经济生活就发生很大的混乱。
经过数十年的上涨，我国主要城市的房价已经处于历史高位。为防范房地产金融风险，3月之后监管对楼市调控依旧不会放松，这一点从近期官方的动作就不难看出，如多地推行“土地集中出让”模式，东莞突然加码调控等。
总的来说，土地集中供应政策利好刚需，有利于稳定地价，稳定楼市预期。调控收紧则能抑制投机性需求，保障刚需购房。而且，调控政策将不断精细化，且会“因城施策”，对于影响到刚需购房的政策，也会适度进行微调。
最近海南等地下发了地方版房地产贷款集中度通知，各地监管部门结合实际情况对当地银行适度松绑留出了空间，后续银行放款周期或有望缩短。
严跃进认为，对于一些无房无贷款记录的购房者来说，其在后续贷款市场方面得到的支持力度会加大。
展望3月，随着天气的回暖，年终奖陆续到位，新增人口的流入，部分数城市房地产市场有望迎来交易的回暖;对于热度过快回升的城市，大家要保持警惕，因为政策可能随时收紧，避免跟风交易，撞上调控政策出台“窗口”，导致交易进退两难;已经出台调控政策的城市，会经历较长一段时间的调整，投机性需求会有所收敛，刚需族迎来市场平稳期。