房子既是生活品质提升的基本保障，也是家庭财富保值增值的重要途径之一。因此，尽管楼市调控持续推进，买房人激情始终存在。但是，随着住房拥有率的提升，随着房价收入比的远超发达国家平均水平，随着银保监会主席郭树清在会上明确提出房地产泡沫的存在，现在买房可一定要认真分析。

总体来看，建议大家从两方面进行观察。一是从上看到下，上看政策下看当地可售房屋库存和拆迁规划；二是从近看到远，近看金融支持房地产力度，中看土地供应，长期则看本地人口是净增长还是净流出。由于从近看到远这方面的内容，我们前期分析得较多，今天不再赘述，我们重点谈一谈从上看到下。因为，这几天的重磅会议及重磅规划的出台，对楼市的发展方向有着决定性的影响。

我们先看上的层面，即顶层关于房地产的定调。

一、持续推进房住不炒。

从这一次一年一度的重磅会议和报告所公布的内容来看，涉及房地产的关键词包括房住不炒、城市更新、长租房、新型城镇化、房地产税立法，还有明确提出的解决新市民、青年人的住房难题等。

与以往相比，两会对楼市的定调内容中，房住不炒得到再次重申，这个作为房地产总基调的未来应该会是一种常态。而对于房住不炒的关键还是那个字“稳”。既稳地价、稳房价、稳预期。

只有在这三个稳定的基础上，房地产泡沫才能不破，才能实现软着陆。如果像股市一样，时不时来个百米速降，来个跌停板，谁都难以承担。稳就是不会大跌，也不会大涨，不管是天平的哪一端，一旦失衡，对经济和社会都是一种伤害。

所以，大家可以看到，今年以来楼市火热的城市如上海、深圳、杭州、无锡等城市，逢涨必调，逢炒必打便成为日常工作。特别是在住建部副部长倪虹带队到场调研督导之后，各种补丁措施迅速出台。包括核查资金如经营贷违规买房，堵住假离婚及法拍房漏洞，积分买房等。

按照住建部副部长倪虹对各个楼市过热城市的要求，切实落实城市主体责任，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

二、解决大城市的住房突出问题。

解决大城市的住房突出问题不仅仅局限于打击炒房，更多的是从多方面、多渠道保障住有所居。其核心方案其实就是增加供应，增加土地供应、保障性租赁住房和共有产权住房供给。

当然，随后还会有租购同权的配套措施出台，解决房产和教育、医疗绑定的问题。这三者一起考虑，效果会更加明显。

从商品房的角度看，要去掉住房的金融属性，回归居住的本质。而打击炒房的根本措施就是房地产税的出台，用房地产税对炒房进行除根治疗。这一点，在十四五期间推进房地产税立法，如果按现有的时间来估计，留给炒房人的时间不多了。

从租赁住房角度，既要规范发展长租房市场，又要增加保障性的租赁住房供给。这一点从各个城市的十四五规划中大量增加的公租房建设就是证明。

再看基层楼市情况，即“下”这个层面。

一、楼市调控发近城市主体责任，炒房行为露头便打。杭州、成都、深圳、广州、北京一系列的动作，都是在持续追加的交易层面的补丁，都是想锁死炒房的流动性，在缺少流动性支撑的情况下，房价就难有炒作的空间。

二、只提了旧改，没有提棚改。以前大规模的棚改拆迁既推升了短期购房需求，又让货币补偿的资金流向新房市场，相互作用，成为房价上升的推手之一。所以，如果本地今年没有大规模的棚改拆迁，房价没有上行的空间。

三、所在城市新房及二手房的库存数据，这一点我们会每月公布。到时，大家做个参考就行。数据是买房的依据之一，不能仅凭房企人员的推荐。

那么，在公布各城市库存数据之前，看一个总体情况。

2015--2020年商品房累计销售面积100亿平，平均每年约16.2亿平米。这其中有多大比例的投资性房产，在三年限售期满后会流向市场。这一点，大家可以从二套房购买占比60%以上就能知晓。所以，未来几年处于住房集中交付的高峰期，这也将为二手房的流通提供巨大的增量基数。

经济学家给出的楼市建议。

首席经济学家任泽平在中国网《中国圆桌》2021全国两会专场的发言中建议，以深圳、杭州房地产市场现在的问题为例，抑制需求是没用的，要增加供给，政策一定要接地气，要尊重客观规律。

尽快抛弃小城镇均衡发展的不切实际、不尊重规律的计划经济思维。土地指标、建设用地指标，最终服务于人，人迁移到哪儿，就应该把用地指标、把户籍分配到哪儿。所以“人地挂钩”是解决城市发展问题的抓手，只有这样我们才可能走到正确的道路上。

他说：深圳房价屡创新高的同时，鹤岗几万块钱一套房子没人接。这种现象难道不值得反思吗？