4年前的今天，北京楼市悲惨凄凉。
刚出台的“317”严政策，认房且认贷；提高二套普宅首付比例至60%；最高贷款年限由30年降成25年；企业购买的商品房再次上市交易，需满3年及以上。
每一条政策都在告诉人们，帝都房子不能炒。
2016-2017年北京二手房成交趋势
而后，房价应声下跌，有的高价楼盘深度调整达到25%，一直到2019年的317，足足2年时间，北京均价才稳住局势，整体回调11%。
2019年，北京房价横盘震荡，直到年尾，出现数据异样。
那时候我开始写文，不止一次警示读者，北京房价要回来了！
2020.3.7，《疫情结束之前，我劝你在北京看房》2020.5.28，《你还在等北京房价下跌吗？》2020.10.5，《注意，留给北京买房人的时间不多了》
真的是操碎了心，背后机理是我多年研究的“交易动态分析”法。
2019年年底，北京成交连续三月高涨，在最冷的淡季出现“递增”的反常行情，这种情况只有在强购买力复苏的情况下才会出现。
"年末翘尾，次年阳春"，这是楼市铁律。
事实就是如此，2020年北京小阳春如期而至，只不过被疫情推迟到5月。再加上疫情后央行放水，北京是第一吸金地，三年积压的购房需求被顺势点爆。
这一股浪潮支撑了2020年6-9月的淡季行情，那段时间我每周都去探访，中介朋友们反应，带看频次远超去年，行情涌动。
最后一篇是去年10月份的一篇文章《注意！留给北京买房人的时间不多了》，文中详述了我对北京市场，从宏观到微观的全阶段分析。
注意，这时候北京成交量虽然汹涌，但房价还没涨起来。
这就是我们经常说“量先行于价”，也是最佳上车时机。
随后2020年11-12月，北京行情再次高度翘尾，价格开始启动，由学区房带动逐步向二手房市场蔓延开来。
1
底部效应
回顾这几个阶段，并不是说子木的分析有多么精准，而是身在楼市中，我能第一时间掌握到信息和数据，从而实时为大家做解读分析。
很多读者感谢我，说因为我的文章，他们买在了北京楼市谷底，省了很大一笔钱，也有读者比较难过，说为什么自己不听劝言，犹豫痛失机会。
买房就是这样，它是一场赛跑。
裁判哨声吹响，你就得跟着拼了命冲刺，前面的吃肉后面的喝汤，犹豫的高位站岗。
实话实说，2020年年底开始到现在，北京核心地段房子没少涨，而且2020-2021年的这股主浪潮是跌不下去的。
因为它背后，是一条完整的链路：
刚需入场注入底部资金，二手房业主以房换房加钱改善，已改善的买二套投资，层层向上筑顶。
最近很多人说，北京的这场浪潮的主要推手其实是经营贷。
北京作为全国最大的蓄水池，经营贷的因素肯定有，但对于深圳、广州和上海来说，能量较弱。我问了很多银行的朋友都说，风险较大，敢做得不多。
其实北京是全国最早严查经营贷的城市。
春节期间，北京银保监局和央行营管部就下发了“经营贷管理方法”。随后1月25日，监管部门开始对西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点成交片区进行定向筛查，惩罚非常重。
那段时间，做小额信贷的特别开心，因为央行要求几百万的贷款一个月追回，这些人没法解决就只能找信贷公司周转，最后被套住的不少。
但这次严查潮，其实对大盘成交量的影响并不大，我们可以看数据。
年后第8周，二手房成交套路冲到4513套，第10周更高，4728套，位居三年来的高位，而1-2月成交竟高达30413套，同比去年上涨近150%。
虽然去年1-2月因为疫情的原因，但30413套这个数字，放在2017年、2018年、2019年，都是高点。
所以说，北京房价起势的核心原因，还是多年积压的购买力以及放水带来的资产财富效应。
两者相遇，犹如干柴撞烈火。
也可以说，北京市场这轮周期，一去不回头。
2
阶段机会
2020年根据我的建议，果断上车的读者，恭喜你，落袋为安。
没来得及上车的读者，也别懊恼。
先学会硬着头皮接受这个事实，然后去复盘，再想办法“抓尾巴”。
因为房价并不是同涨同跌，尤其北京这样的大分化市场，板块轮动效应非常明显。
第一阶段是稀缺资产领涨，主要聚焦于东西城区以及海淀区的学区房，一二线学区房从去年开始跳价，至今未休。
第二阶段是具有产业性质的购买力片区，比如海淀中关村、西城金融街、朝阳望京、国贸等等。
比如海淀，企业多码农多薪资高，购买力强，涨势最猛，一个读者去年年底在海淀买的房子，到现在已经涨了100万左右。
这些地方会以产业聚集地为中心，交通成本为半径，一层一层向外溢出需求。
比如海淀中关村的一级溢出地是回龙观；西城区金融街的一级溢出地是马家堡、新宫；而对于望京来说，善各庄、北苑就是一级溢出地。
溢出地通常围绕着地铁、高速公路呈散射状，这个规律在大多数城市都是通用的。
第三阶段则是非产业地核心物业，例如大兴、顺义、房山、石景山等地区的地铁房、公园房等。
第四阶段就是非理性全面普涨。
如果把大行情分为四个阶段，北京目前属于第几个阶段呢？
我认为走到了“2.5”，第4段肯定上不去。
因为2021年跟2016年天差地别，北京作为全国调控风向标，影响面太大，政策手不放开，全面普涨就没戏。
综上，现阶段买房的策略是抓住“尾部机会”，主要关注的点是核心区的二级外溢板块，以及第三阶段概念。
第一阶段的学区房和第二阶段的核心资产已经进入过热阶段，二手房业主跳价太高，不合理房源太多，不建议跟风，不然政策出台，会被套在高点。
3
注意风险
目前对于北京购房者，最需要考虑的就是“政策”。
现在四大一线城市，深圳管控最严，二手房进入封锁交易阶段，其次是上海和广州，360度无死角查漏补缺，围追炒房客。
听业内朋友说，前几天上海市场一夜之间下架了2万多套二手房，不出意外，上海也会学着深圳一样，从中介机构端，调整市场行情。
北京作为四大一线城市，“政策之首”，房价涨势对全国调控影响面太大，自然一定要跟着补政策。
首先是学区房。
前两年北京出台“多校划片”政策，主要为了打击高价二手房，现在来看，是“剪了枝头，肥了枝条”，学区房不但没有压住，整个东西城以及海淀，已经涨得按捺不住。
接下来会出政策吗？
全面“多校划片”是大概率的，还可能会学着上海，加强“名额到校”比例，重点打击高价学区房。
所以如果你有买学区房的打算，我建议你再等一段时间。
在学区的选择上，“去一留二”，一线学区尽量多做观察，二线学区房则要主抓，否则一个政策打下来，你就是最惨的韭菜。
其次可能在税费上有一些调整，比如跟深圳一样，增值税二改五，以此来提高购房成本，抑制房子流动性。
但我认为这种方法在大行情到来的时候，就是螳臂当车，北京几百万的房子，中介费都得10多万，会在乎一二十万的交易税吗。
其实我最担心的就是会在信贷方面出“大利器”。
主要手段就是控制银行信贷，提高个人审核门槛，并且“上调房贷利率”，这也是跟市场降温能立竿见影的手段。
现在全国平均房贷利率5.28%，北京首套5.2%，二套5.7%，虽然比其他一线城市高，但如果想调控，还会继续上浮。
利率上浮，买房成本上升，会抑制交易量，但又会误伤刚需。
总之，接下来无论投资还是自住，北京买房成本肯定是要逐步提高的。
4
底层逻辑
我们再来总结一下：
1、3月以后北京市场还会持续走强，如果把整个上涨周期分为4个阶段，目前处于2.5左右，买房人尽量抓住尾部机会。
2、目前最大的顾虑是政策，尤其是学区房，要“去一留二”，大环境下，一线学区房价值肯定要被打压，这时候二线学区房的优势显露。同样产业集群地过热核心资产，也要谨慎。
3、房贷利率等利空因素可能会逐步出台，买房成本会逐渐走高，所以现在依旧是赛跑阶段，有上车打算的，多跑几步。
回归到最基础的逻辑上。
中国房地产二十多年，北京“三年小周期，五年大周期”几乎是无法破解的死命题。
无论政策怎么抑制房价，北京楼市总能在低谷中复苏，抬头迎上。只不过在房住不炒大基调下，上下波动的幅度不再像过去那般剧烈。
北京的价值是恒定的。
全国最好的教育、医疗、高校资源、产业科技、精英人才，让这个地方的资产，永远领跑全国第一梯队。
前几天两会上关于房地产的回复，主要是给北京这类城市听的：
解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
高房价的根本矛盾无法化解，就只能学习新加坡模式保证各个阶层的住房需求。
随后北京就官宣了2021年的土地供应情况，住宅供应比去年多了60公顷。但租赁住宅用地比重从13%提高到了30%。
有人问我，子木怎么看这一形势。
答案很简单：
“房子的价值不在于钢筋水泥壳，而是背后绑定的社会资源，无法同权，租赁就只能解决皮毛。”
而且本来给商品房的用地改成保障房，是否又变相降低了市场供应量。总之这个赛道，好像哨音吹得越来越响了。