买房人的心里很矛盾，不买房，担心房价上涨，未来越来越买不起。便宜的房子，又不敢买，因为怕跌。为什么会有这样的心理呢？究其原因，是被市场教育的。过去20年，我国一二线城市的房价整体涨幅明显，身边不少人因为早早买了房，实现了财富的增长。

房子在很多人的心中，是一个生活必需品。没有房子，年轻人找对象可能缺乏底气，成家之后的夫妻，也会因为房价，考虑生二胎之后的换房成本。

经济学家董藩认为，男人不买房就是在“耍流氓”，子女不给父母买房就是不孝顺。从这个言论中可以看到，他是唱多房价的，希望人们“抓紧买房”。

曹德旺不这么认为，他用三点说明，未来人们要担心的，是房子卖不卖得出去的问题，而不是买不买得起的问题。

①他多次劝说自己的妹妹赶紧把多余的房子卖掉，不然以后卖不掉也租不出去，还要付一大笔管理费。

②他认为多发展制造业才是未来的经济发展之道，房子的本质是居住。

③他认为富人手中有多套房子，真正需要房子的人却没钱买。

在曹德旺看来，未来，房子的居住属性会落实下去，人们买房会越来越容易。2021年，楼市迎来“转变”，5大政策有利于刚需买房，房子的居住属性正在落实，人们买房确实会越来越容易，这一点，真被曹德旺说中了。

①经营贷、消费贷被严格限制，炒房客的炒房动机减弱。

经营贷本来是银行用来帮助企业纡困的，可有些人看到房贷和经营贷有利息差，打起了“歪脑筋”，炒房者用经营贷进入楼市，不仅助推了房价，还扰乱了市场秩序。包括北上广深在内的多个城市，已经对这类违规行为进行严格限制，其中就包括严查申请人的资金流水，是否真的用到企业经营了？

以后，经营贷、消费贷等各种试图打破政策限制的行为，都将无所遁形。深圳有的炒房客甚至被要求立即归还贷款，经营贷违规进入楼市行为被叫停，不仅减弱了炒房者的炒房动机，更传达出一个有利于刚需者的信号：房子是用来住的，不是用来炒的。

②增值税免征档次调整。

2020年，深圳、成都将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。以总价300万、增值税5.6%的房子为例，不满五年，仅增值税就要16.8万元。对那些2020年、2021年买房投资的人来说，要么持有房子超过五年，要么降价才能很快卖掉。

大家不要小看增值税免征档次调整，持有五年要考虑的成本并不低。以契税1.5%、物业费3元/平方、100平方、总价300万的房子为例，仅契税加上物业费就要6.3万元。300万按照定存利息2.75%计算，五年的定存利息41.25万。

满了五年的二手房，才能免征增值税，这对炒房客成本有很大的影响，炒房客不会轻易去投资炒作，楼市的投资需求少了，对刚需群体来说，房子可以慢慢挑了。

③刚需家庭优先选房在多个城市开展。

刚需群体购买首套房，在不少城市有“优惠”政策。有的是摇号优先，有的是买房加分入围。比如深圳明确，10年内无转让且无房可积40分，成都、武汉推行刚需优先选房，上海优先满足“无房家庭”自住需求，可以看出，国家是支持刚需自住买房的。

因城施策在加速推进，大城市供不应求，如果刚需者在一线、二线城市买房，会有摇号优先、买房加分等利好政策，人们就不用担心买不到房子了。

④加速推进老旧社区改造。

住建部一锤定音，2020年是棚改的收尾之年。2025年之前，将对20年以上房龄的老旧小区进行基础类、完善类、提升类的改造，老旧小区面貌焕然一新，棚改退场，既减少了拆迁户的买房需求，又给刚需购房者提供了新的选择。

老旧小区改造之后，居住环境改善了，符合条件的小区还会加装电梯。不少老小区本就处在位置较好的区域，学校、菜场都不远，房价也要低于周边的新房，刚需购房者就可以考虑这一类房子。

⑤严厉打击中介哄抬房价。

一笔房源成交，中介就可以获得2-3%的中介费，一直以来，一些不良中介成为炒房的主力群体，但凡朋友圈有中介的，就会发现，中介会夸大某片区规划、拿学区做文章，加重购房者的焦虑情绪。2021年，沈阳明确，房地产中介不得捏造散布涨价信息。杭州明确，不得以个别高价成交个案引导房东涨价。北京对个别唱涨房价的大V进行了约谈。

深圳明确，房地产中介不得为购房者提供经营贷款便利。

对刚需购房者来说，买房找中介是普遍现象，但中介唱涨房价的现象时有发生。今年，各地对中介参与炒房行为严厉打击，不仅净化了市场环境，有利于房价回归平稳，购房者也更容易买到物美价廉的房子。