学区房被称为房地产市场的“常青树”，无论城市房价上涨还是下跌，学区房都持续保持“上升”态势。

学区房从何而来？还得从教育机制和房地产的关系说起，在九年义务教育的政策下，每个孩子都必须上到初中毕业才行，而在九年义务教育阶段，孩子们年龄都不算大，所以一般要求“就近入学”，这四个字直接决定了今后房地产对上学的支配地位。

具体执行层面而言，城市会为每一所学校划定周边可以入学的小区范围，只有被纳入到这所学校片区的房产，子女们才拥有这所学校的入学资格。而更重要的不在于“就近入学”，在于中考的结果决定能读哪所高中，高中的优劣直接影响着大学的起点。所以依次倒推，最终把所有问题都堆积到了房子身上：

你买的房子有好的小学、初中，那么学习成绩就可能比较好，这样上重点高中的概率就加大。所以，在这种机制下，房子被分为了2种类型：学区房和普通房。学区房由于特殊的“政策优势”加身，所以才有了升值的光环，普通房也可以上学，但孩子的机会没有学区房这么大。

身边一位同事就误打误撞在20年前购买了一套学区房，买房的时候，这里的房价非常一般，市中心房价为1万元/平米，她买的楼盘房价只有0.6万元/平米，而且还属于刚开发的城市郊区地带，买房时并没有看出这个楼盘有多大优势，经过多年沉淀，小区配套的初中成绩崭露头角，时至今日，这所初中升学率名列城市前4名，从名不见经传发展到城市名校，房价也上涨迅速。

2021年，这座城市的平均房价为2.2万元/平米，但是同事的这套房子价格已经涨到了4.5万元/平米，而且市场上供不应求，房价依然在快速上涨当中，同样是200万元，普通房产可以购买100平米，而购买这里的学区房只能买50平米。

正是鉴于学区房的升值潜力，所以房产中介和炒房客才大量炒作学区房，由此导致学区房的房价一路高歌。不过，随着城市发展策略的新变化，近些年来，学区房也跟着变了，有的城市学区房越来越不吃香。学区房或“凉凉”？楼市2个新规，这一次，该恭喜没买学区房的人。

1、重点高中的生源名额均衡分配，差学校也可以上。

3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，这个规定一经出炉，房地产顿时引起了一波不小的震动，没有学区房的人看到了新的福音，这意味着今后即便不买高价的昂贵房产，也可以进入重点高中了；手上有学区房的人感到无奈，自己花了几百万元重金购买的房子，瞬间就这么不值钱了。

以前，重点高中都是按照学习成绩排名，然后按照成绩高低选取学生，所以优质的初中进入的概率就非常大，有的初中甚至霸占了超过50%的重点高中名额，这让普通的差学区“无可奈何。新规要求，“名额均衡分配”，给了每一所初中都有一定的名额机会，大家全部按照本校的成绩排名进行，更加公平了。

2、多校划片、学位制。

这是针对炒房人的一记重拳，2020年北京西城区全面开启多校划片和学位制，一时间这里的房地产乱象丛生，有的房东连夜结束海南三亚旅行，回京出售房子，把自己原本挂牌700万元的房子降价200万元销售；还有的房子价格从400万元提升至600万元销售。

在单校划片下，一所房子只配置一个学校，这就是资源的唯一性，所以房子升值快；而在多校划片下，一套房子配置了3个学校，至于自己的孩子能上哪个学校，还不一定，这就直接影响了学区房的房价。学位制度对于炒房是影响很大的，以前只要买了房子，就可以立马上学，在6年一学位规定下，房子上一个学位不到6年的话，新买房的人无法获得入学资格，也就是说学区房的周转期长达6年之久。

学区房或“全面消失”？楼市2新规，方向划定，2类人开始担心了：①已经购买学区房的人，②炒房的中介。

以上两类人经常游走在学区房区域，他们其实才是炒房的主力军，在以上2大规定下，未来学区房或真的会消失，当房子不再独占“特色资源”的时候，就彻底回到了“房住不炒”的纯粹居住时代，这种情况下，学区房还有多大的价值？

所以他们担心是应该的，正如专家们说的那样“有人300万元提升至600万元跳涨，也有人500万元降至200万元跳跌”，一夜加价或者降价200-300万元在学区房看来都不是难事儿，但未来或将不可能了。